توضيح الاستثمار العقارى معيار المحاسبة المصرى رقم (34)
الاستثمار العقارى
معيار المحاسبة المصرى رقم (34)
هدف المعيار
يهدف هذا المعيار إلى وصف المعالجة المحاسبية للاستثمارات العقارية و الإفصاحات المطلوبة بشأنها .
نطاق المعيار
يطبق هذا المعيار على الاعتراف و القياس و الإفصاح عن الاستثمارات العقارية .
ينطبق هذا المعيار ضمن أمور أخرى على قياس الإستثمارات العقارية المؤجرة تأجيراً تشغيلياً فى القوائم المالية للمؤجر. ولايتناول هذا المعيار الأمور التى تم تغطيتها فى المعيار المحاسبى المصرى رقم (20) الخاص بالـتأجير التمويلي و تتضمن :
تبويب الايجارات بين إيجار تمويلى و إيجار تشغيلى .
الاعتراف بإيراد الإيجار (من الاستثمار العقارى (راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (11) الخاص بالايراد).
(ج) قياس الاستثمارات العقارية المؤجرة تأجيراً تشغيلياً فى القوائم المالية للمستأجر الذى يستأجر إيجاراً تشغيلياً.
(د) قياس صافى الاستثمارات فى القوائم المالية للمؤجر الذى يؤجر إيجاراً تمويلياً.
(هـ) المحاسبة عن المعاملات الخاصة بالبيع مع إعادة التأجير.
الإفصاحات المطلوبة للإيجار التمويلى والإيجار التشغيلي .
لا يطبق هذا المعيار على :
الأصول البيولوجية المرتبطة بالنشاط الزراعى ( راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (35) الزراعة).
و (ب) حقوق التعدين و التنقيب و إستخراج المعادن مثل البترول و الغازات الطبيعية وغيرها من الموارد غير المتجددة.
تعريفات
5- تستخدم المصطلحات التالية فى هذا المعيار بالمعنى المذكور قرين كل منها:
القيمة الدفترية هى القيمة التى يعترف بها للأصل فى الميزانية.
التكلفة هى مبلغ النقدية أو ما فى حكمها المدفوعة أو القيمة العادلة لمدفوعات أخرى قدمت من أجل الحصول على الأصل من أجل إقتنائه أو إنشائه أو القيمة التى تنسب لهذا الاصل عند الاعتراف الاولى طبقاً للشروط المحددة لمعيار آخر من معايير المحاسبة المصرية، على سبيل المثال معيار المحاسبة المصرى رقم (39) المدفوعات المبنية على أسهم.
القيمة العادلة هى القيمة التبادلية لأصل بين أطراف كل منهم لديه الرغبة فى التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعاملان بإرادة حرة .
الاستثمارات العقارية هى عقارات ( أراضى أو مبانى – أو جزء من مبنى – أو كليهما ) محتفظ بها من المالك لتحقيق إيجار أو إرتفاع فى قيمتها أو كلـيهما و ليـست :
للاستخدام فى الانتاج أو توريد البضائع أو الخدمات أو للأغراض الادارية
أو (ب) للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة .
العقارات المشغولة بمعرفة المالك هى عقارات محتفظ بها من المالك للاستخدام فى الإنتاج أو توريد البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية.
6- ملغاة .
يحتفظ بالاستثمارات العقارية لتحقيق إما إيجاراً أو إرتفاعاً فى قيمتها أو كليهما، ولهذا فإن الاستثمارات العقارية تولد تدفقات نقدية مستقلة بدرجة كبيرة عن الأصول الأخرى للمنشأة مما يميز الاستثمارات العقارية عن العقارات التى يشغلها المالك، و إما إنتاج أو توريد السلع أو الخدمات ( أو استخدام العقار للأغراض الإدارية) فإنه يحقق تدفقات نقدية لا ترجع فقط للعقار و لكن أيضاً للأصول الأخرى المستخدمة فى الإنتاج أو مراحل التوريد ، و يطبق معيار المحاسبة المصرى رقم (10) الخاص بالأصول الثابتة على الأصول التى يشغلها المالك .
ومن أمثلة الاستثمارات العقارية ما يلى :
الأرض المحتفظ بها بهدف تحقيق إرتفاع فى قيمتها على المدى البعيد و ليس بغرض البيع فى المدى القريب ضمن النشاط المعتاد للمنشأة.
الأرض المحتفظ بها لغرض مستقبلى غير محدد فى الوقت الحاضر . (تعتبر الأرض محتفظ بها بقصد زيادة قيمتها إذا لم تكن المنشأة قد قررت أنها سوف تستخدم الأرض إما على هيئة عقارات مشغولة بمعرفة المالك و إما لغرض البيع فى المدى القريب ضمن النشاط المعتاد للمنشأة).
(ج) مبنى تملكه المنشأة و يتم تأجيره بموجب عقد إيجار تشغيلى واحد أو أكثر .
(د) مبنى خال و لكنه محتفظ به كى يؤجر بموجب عقد إيجار تشغيلى واحد أو أكثر .
فيما يلى أمثلة لبنود لاتعتبر استثمارات عقارية و من ثم تقع خارج نطاق هذا المعيار :
عقارات محتفظ بها بغرض البيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة أو ضمن عملية الإنشاء و التطوير ، (راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (2)). على سبيل المثال ، عقارات مقتناة فقط بغرض التصرف اللاحق فيها فى المستقبل القريب أو لتطويرها و إعادة بيعها .
عقارات تنشأ أو تطور نيابة عن الغير ( راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (8)).
العقارات المشغولة بمعرفة المالك ، راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (10)، متضمنة (ضمن بنود أخرى) العقارات المحتفظ بها للتطوير فى المستقبل والاستخدام اللاحق كعقار يشغله المالك أو العقارات التى يشغلها العاملون ( سواء كانوا يدفعون أو لا يدفعون إيجاراً بأسعار السوق) أو العقارات التى يشغلها مالكها فى انتظار التصرف فيها .
عقار ينشأ أو يطور لاستخدام مستقبلى كاستثمارات عقارية ، و يطبق معيار المحاسبة المصرى رقم (10) على مثل هذه العقارات إلى أن تتم عملية الإنشاء أو التطوير ويصبح العقار استثماراً عقارياً وعندئذ يطبق عليه هذا المعيار، و مع ذلك ينطبق هذا المعيار على الاستثمارات العقارية القائمة التى يتم إعادة تطويرها لاستخدام مستقبلى مستمر كاستثمارات عقارية ( راجع الفقرة "58").
(هـ) العقارات التى يتم تأجيرها للغير إيجاراً تمويلياً.
تتضمن بعض العقارات جزءاً يحتفظ به لتحصيل إيجار أو بقصد ارتفاع فى قيمته و جزء آخر يحتفظ به لاستخدامه فى إنتاج البضائع و توريد السلع و الخدمات أو لأغراض إدارية، فإذا أمكن بيع هذه الأجزاء منفصلة ( أو تأجيرها منفصلة) ، تحاسب المنشأة عن هذه الأجزاء بشكل منفصل وفى حالة عدم إمكانية بيع هذه الأجزاء منفصلة عندئذ فإن العقار يعد استثماراً عقارياً فقط إذا كان هناك جزءاً غير هام منه يحتفظ به لاستخدامه فى إنتاج أو توريد السلع و الخدمات أو لأغراض إدارية .
و فى بعض الأحوال تقدم المنشأة خدمات إضافية لساكنى أحد عقاراتها، و فى مثل هذه الأحوال تعامل المنشأة هذا العقار كاستثمار عقارى إذا كانت هذه الخدمات عنصراً غير هام نسبياً من الاتفاق بصفة عامة . ومثال على ذلك عندما يوفر مالك مبنً إدارى خدمات الأمن و الصيانة للمستأجرين الذين يشغلون المبنى.
و فى أحيان أخرى تكون الخدمات المقدمة عنصراً أكثر أهمية . فعلى سبيل المثال إذا امتلكت منشأة فندقاً و أدارته فإن الخدمات التى تقدم للنزلاء تعد عنصراً هاماً من الاتفاق العام . وعلى هذا فإن الفندق الذى يديره المالك يعد عقاراً مشغولاً بمعرفة المالك أكثر من كونه استثماراً عقارياً .
قد يكون من الصعب تحديد مدى أهمية الخدمات الإضافية للدرجة التى تجعل العقار غير مؤهل ليكون استثماراً عقارياً . على سبيل المثال فإن مالك الفندق قد ينقل أو يفوض بعض المسئوليات أحياناً للغير بموجب عقد إدارة ، وشروط عقود الإدارة هذه تتباين و تختلف بصورة واسعة ، فيمكن للمالك تفويض الغير للقيام ببعض الأعمال اليومية مع الاحتفاظ بمسئولياته عن التدفقات النقدية الناشئة عن تشغيل الفندق .
يحتاج الأمر إلى الحكم و التقدير لتحديد ما إذا كان العقار يعد استثماراً عقارياً. وتضع المنشأة مقاييس وقواعد تمكنها من الوصول إلى هذا التقدير بأسلوب يتسم بالثبات و الانتظام طبقاً لتعريف الاستثمار العقارى و مع الاسترشاد بالفقرات من "7" إلى رقم "13"، و تتطلب الفقرة "75 (ج)" من المنشأة أن تفصح عن الشروط التى سارت عليها عندما يصعب تصنيف العقار.
فى بعض الأحيان تمتلك المنشأة أصلا تؤجره للشركة الأم أو لشركة شقيقة حيث تقوم هذه الشركة أو تلك بشغله ولايعد هذا العقار استثماراً عقارياً فى القوائم المالية المجمعة التى تشمل الشركتين ، وذلك لأن العقار مشغول من مالكه من وجهة نظر المجموعة ككل. ومع ذلك من وجهة نظر المنشأة الفردية التى تملكه يعد هذا العقار استثماراً عقارياً إذا اتفق مع التعريف الوارد فى الفقرة "5" وعلى هذا فإن المؤجر يعامل هذا العقار كاستثمار عقارى فى القوائم المالية الخاصة به .
الاعتراف
يجب أن يتم الاعتراف بالاستثمار العقارى كأصل فقط فى الحالات الآتية :
عندما يكون من المحتمل تدفق المنافع الاقتصادية المستقبلية المرتبطة بالاستثمار العقارى إلى المنشأة.
و(ب) عندما يمكن قياس تكلفة الاستثمار العقارى بصورة يعتمد عليها
تقوم المنشأة طبقاً لمبدأ الاعتراف هذا بتقييم جميع تكاليف الاستثمارات العقارية عند تكبدها وتتضمن هذه التكاليف ما تم تكبده مبدئياً لاقتناء الاستثمار العقارى و كذلك التكاليف التى تم تكبدها فيما بعد للإضافة لهذا العقار أو لاستبدال أجزاء منه أو لخدمته .
طبقاً لمبدأ الاعتراف الوارد فى الفقرة "16" بعاليه لا تقوم المنشأة بالاعتراف ضمن القيمة الدفترية لأى استثمار عقارى بتكاليف الخدمة اليومية لهذا العقار، بل يتم الاعتراف بهذه التكاليف فى الارباح أو الخسائر كما تم تكبدها. و تتمثل تكاليف الخدمة اليومية للعقار بشكل رئيسى فى تكلفة العمالة و المواد المستهلكة و قد تتضمن تكاليف الأجزاء البسيطة و يكون الغرض من هذه النفقات إصلاح وصيانة العقار.
قد يتم اقتناء أجزاء من الاستثمارات العقارية من خلال الاستبدال ،على سبيل المثال ، قد تكون الحوائط الأصلية قد استبدلت بحوائط داخلية و طبقاً لمبدأ الاعتراف تقوم المنشأة بالاعتراف ضمن القيمة الدفترية للاستثمار العقارى بتكلفة استبدال جزء من استثمار عقارى قائم عند تكبد هذه التكلفة فى حالة استيفاء شروط الاعتراف، و يتم إستبعاد القيمة الدفترية من الدفاتر لهذه الأجزاء التى تم استبدالها طبقاً لأحكام الإستبعاد من الدفاتر الواردة فى هذا المعيار .
القياس عند الاعتراف الاولى
يقاس الاستثمار العقارى أولياً بتكلفته و يجب أن يتضمن القياس الأولى تكاليف المعاملات.
تكلفة شراء استثمار عقارى تشمل ثمن الشراء و أية نفقات مباشرة متعلقة به ، والتى تشمل على سبيل المثال، الأتعاب المهنية للخدمات القانونية و ضرائب نقل الملكية و غيرها من تكلفة المعاملة.
تكلفة إنشاء استثمار عقارى بمعرفة المنشأة هى تكلفته فى تاريخ إتمام إنشائه و تطويره و حتى ذلك التاريخ تطبق المنشأة معيار المحاسبة المصرى رقم (10) الخاص "بالأصول الثابتة" و منذ هذا التاريخ يصبح العقار استثماراً عقارياً يطبق عليه هذا المعيار ، ( راجع الفقرتين ("57 (هـ)" و "65").
لا تضاف إلى تكلفة الاستثمار العقارى مايلى :
تكاليف التجارب الأولى ( إلا إذا كانت لازمة وضرورية لجعل العقار صالحاً للتشغيل بالأسلوب الذى تنويه الإدارة ).
أو (ب) خسائر التشغيل الأولى التى تتكبدها المنشأة قبل أن يحقق الاستثمار العقارى معدلات الإشغال المخططة له .
أو (ج) الكميات غير المسموح بها للمواد المهدرة أو العمالة أو غيرها من التكاليف المستخدمة فى إنشاء العقار أو تطويره.
إذا تم تأجيل سداد قيمة الاستثمار العقارى – تكون تكلفته هى المقابل لثمنه النقدى، و يتم الاعتراف بالفرق بين هذا المبلغ وجملة المدفوعات على أنه مصروف فوائد خلال فترة السداد.
ملغاة
ملغاة.
يجوز اقتناء استثمار عقارى أو أكثر مقابل أصل أو أكثر غير ذى طبيعة نقدية أو مزيج من الأصول ذات الطبيعة النقدية وغير ذات الطبيعة النقدية، و تتناول المناقشة التالية تبادل أحد الاصول غير ذات الطبيعة النقدية بغيره لكنها تطبق كذلك على جميع عمليات التبادل المذكورة فى هذه الفقرة، و يتم قياس تكلفة أى استثمار عقارى بالقيمة العادلة إلا فى الحالات التالية :
افتقار عملية التبادل إلى الجوهر التجارى .
أو (ب) فى حالة عدم إمكانية قياس القيمة العادلة للأصل الذى يتم الحصول عليه أو الأصل الذى يتم التنازل عنه بطريقة يعتمد عليها .
و يتم قياس الأصل المقتنى بهذه الطريقة حتى و إن لم تستطع المنشأة إستبعاد الأصل المتنازل عنه من الدفاترعلى الفور، و إذا لم يتم قياس الأصل المقتنى بالقيمة العادلة تقاس تكلفته بالقيمة الدفترية للأصل المتنازل عنه .
تحدد المنشأة ما إذا كان لمعاملة التبادل جوهر تجارى وذلك بالأخذ فى الاعتبار مدى التغيرات المتوقعة فى تدفقاتها النقدية نتيجة لهذه المعاملة، وتعتبر معاملة التبادل ذات جوهر تجارى فى الحالات الآتية :
اختلاف عناصر التدفقات النقدية للأصل الذى يتم الحصول عليه ( المخاطر – التوقيت –القيمة) عن عناصر التدفقات النقدية للأصل الذى يتم تحويله.
أو (ب) إذا تغيرت قيمة جزء معين من عمليات المنشأة والذى يتأثر بمعاملة التبادل نتيجة لهذه المعاملة.
و (ج) إذا كان الفرق فى (أ) و (ب) هام نسبياً مقارنة بالقيمة العادلة للأصول المتبادلة .
و لأغراض تحديد ما إذا كان لعملية التبادل جوهر تجارى فإن قيمة الجزء الخاص بعمليات المنشأة و الذى يتأثر بهذه المعاملة سوف يعكس التدفقات النقدية بعد خصم الضرائب و تكون نتائج هذه التحليلات واضحة دون قيام المنشأة بعمليات حسابية تفصيلية .
يمكن قياس القيمة العادلة لأى أصل لا توجد له معاملات سوقية قابلة للمقارنة بطريقة يعتمد عليها فى الحالات التالية :
عدم وجود فروق جوهرية فى تقديرات القيمة العادلة للأصل.
أو (ب) إمكانية تقدير احتمال تنوع التقديرات بصورة معقولة و استخدامها فى تحديد القيمة العادلة، و إذا كانت المنشأة قادرة على تحديد القيمة العادلة بصورة يعتمد عليها لأى أصل يتم الحصول عليه أو التنازل عنه، عندئذ تستخدم القيمة العادلة للأصل المتنازل عنه لقياس التكلفة إلا إذا كانت القيمة العادلة للأصل الذى يتم الحصول عليه أكثر وضوحاً.
القياس بعد الاعتراف الاولى
السياسات المحاسبية
باستثناء ما ورد فى الفقرة "32أ" و الفقرة "34" على المنشأة أن تختار نموذج القيمة العادلة ( الفقرات من "33" إلى "55") أو نموذج التكلفة الفقرة "56" كسياسة محاسبية و يجب تطبيق هذه السياسة على جميع الاستثمارات العقارية .
نص معيار المحاسبة المصرى رقم (5) الخاص بالسياسات المحاسبية والتغييرات فى التقديرات المحاسبية والأخطاء على أن التغيير الاختياري فى السياسات المحاسبية يجب أن يؤخذ به فقط إذا كان سيؤدى إلى عرض أفضل للمعاملات أو الأحداث فى القوائم المالية للمنشأة، ويعتبر أمراً نادر الحدوث أن يجعل التغيير من نموذج القيمة العادلة إلى نموذج التكلفة القوائم المالية أفضل عرضاً.
يتطلب هذا المعيار من كافة المنشآت تحديد قيمة عادلة للاستثمارات العقارية إما لأغراض القياس (إذا كانت المنشأة تستخدم نموذج القيمة العادلة ) أو للإفصاح ( إذا كانت المنشأة تستخدم نموذج التكلفة)، و تشجع المنشآت ( ولكنها ليست مطالبة) على تحديد القيمة العادلة للاستثمارات العقارية على أساس تقييمها بواسطة مقيم مستقل حاصل على شهادة مهنية معترف بها و لديه خبرة حديثة بالمواقع و بالقطاعات الخاصة بالاستثمارات العقارية التى يتم تقييمها .
32 أ- يجوز للمنشأة أن تختار ما يلى :
(أ) نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة و ذلك بالنسبة لجميع الاستثمارات العقارية التى تغطى التزامات ينشأ عنها عائد يرتبط بشكل مباشر بالقيمة العادلة لأصول محددة أو عوائد من هذه الأصول التى تتضمن تلك الاستثمارات العقارية .
و(ب) أن تختار إما نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة لجميع الاستثمارات العقارية الأخرى بغض النظر عن الاختيار الذى تم طبقاً للفقرة (أ) بعاليه.
32 ب- تقوم بعض شركات التأمين و المنشآت الأخرى بإدارة أحد الصناديق الخاصة الداخلية التى تصدر وحدات إسمية و يتم اقتناء بعض هذه الوحدات بواسطة مستثمرين بموجب عقود خاصة و تمتلك المنشأة الوحدات الأخرى، و لا تسمح الفقرة "32أ" للمنشأة بقياس العقار الذى بحوزة الصندوق جزئياً بالتكلفة و جزئياً بالقيمة العادلة .
32 ج- إذا اختارت المنشأة نماذج مختلفة للفئتين المذكورتين فى الفقرة "32أ"، عندئذ يتم الاعتراف بمبيعات الاستثمارات العقارية بين أوعية مجمعة للأصول، التى تم قياسها باستخدام نماذج مختلفة باستخدام القيمة العادلة و يتم إثبات مجمع التغير فى القيمة العادلة فى الأرباح أو الخسائر، و بناءً عليه إذا تم بيع استثمار عقارى من وعاء مجمع للاستثمارات تستخدم فيه نموذج القيمة العادلة إلى وعاء آخر تستخدم فيه نموذج التكلفة، تصبح تكلفة العقار هى قيمته العادلة فى تاريخ البيع.
نموذج القيمة العادلة
بعد الاعتراف الأولى، على المنشأة التى تختار نموذج القيمة العادلة أن تقيس كل استثماراتها العقارية بالقيمة العادلة، وذلك باستثناء الحالات الواردة بالفقرة رقم "53".
ملغاة.
يعترف بالأرباح أو الخسائر الناتجة عن التغير فى القيمة العادلة للاستثمارات العقارية ضمن أرباح وخسائر الفترة التى نتجت فيها .
القيمة العادلة للاستثمارات العقارية هى القيمة التبادلية لأصل معين بين أطراف كل منهم لديه الرغبة فى التبادل وعلى بينة من الحقائق ويتعاملان بإرادة حرة (راجع فقرة "5") و هذا التقدير للقيمة العادلة على وجه الخصوص لا يشمل سعراً مقدراً بالتضخم أو الانكماش بشروط خاصة أو ظروف معينة مثل التمويل غير المعتاد أو الترتيبات الخاصة بالبيع مع إعادة التأجير أو المبالغ الخاصة أو الامتيازات التى تمنح من قبل أى طرف له صلة بعملية البيع.
تحدد المنشأة القيمة العادلة بدون إجراء أى خصم لتكاليف العملية التى من الممكن أن تتكبدها المنشأة فى البيع أو عملية الاستبعاد الأخرى .
تعكس القيمة العادلة للاستثمار العقارى ظروف السوق فى تاريخ الميزانية.
تتحدد القيمة العادلة المتوقعة بوقت محدد فى تاريخ معلوم ، ونظراً لأن ظروف السوق قد تتغير ، فإن القيمة المقدرة قد تكون غير صحيحة أو غير مناسبة فى تاريخ آخر، و يفترض تعريف القيمة العادلة بأنها التوافق الزمنى للمبادلة مع اكتمال عقد البيع بدون أية تغيرات فى السعر قد تحدث فى المعاملات العادية بين الأطراف الدائمين فى الصفقة و التى لديها دراية كافية بها وذلك فى حالة أن تكون عملية التبادل ( البيع و الشراء) غير متزامنة .
تعكس القيمة العادلة للاستثمار العقارى، ضمن أمور أخرى ، إيرادات الايجارات الناتجة عن عقود إيجار حالية و كذلك افتراضات معقولة مؤيدة تمثل وجهة نظر أطراف على علم و دراية وذلك بالنسبة لايرادات الإيجار من عقود الإيجار المستقبلية وذلك فى ضوء ظروف السوق الحالية. وتعكس القيمة العادلة أيضاً بطريقة مشابهة أية تدفقات نقدية خارجة ( بما فى ذلك الإيجارات وغيرها) متوقعة بشأن العقار وتظهر بعض هذه التدفقات النقدية الخارجة ضمن الالتزامات بينما ترتبط التدفقات الأخرى بالتدفقات الخارجة غير المعترف بها بالقوائم المالية حتى تاريخ لاحق ( على سبيل المثال المدفوعات الدورية مثل الإيجارات المحتملة).
ملغاة.
يشير تعريف القيمة العادلة إلى " أطراف على بينة من الحقائق و لديها الرغبة" وفى ذلك الشأن فإن مصطلح على بينة من الحقائق يعنى أن المشترى الذى لديه الرغبة و البائع الذى لديه الرغبة عالمان بشكل معقول بطبيعة الظروف وخصائص الاستثمارات العقارية و الاستخدامات الحقيقية و المتوقعة لها، و كذلك ظروف السوق فى تاريخ الميزانية . و المشترى الراغب فى الشراء هو الذى لديه الدافع و لكنه غير مجبر على الشراء فهذا المشترى لا هو شديد الرغبة و لا هو مصمم على الشراء بأى سعر . ولن يدفع هذا المشترى المفترض ثمناً أعلى من السعر الذى يتطلبه السوق التى تتضمن بائعين ومشترين على بينة من الحقائق و لديهم الرغبة لإتمام الصفقة .
وكذلك البائع الراغب فى البيع لا هو شديد الرغبة فى البيع ولا مضطر إليه ، ولا هو مستعد للبيع بأى سعر ، و لا هو مستعد لأن يتمسك بسعر لا يعتبر معقولا فى ظروف السوق السائدة، والبائع الراغب فى البيع لديه الدافع لأن يبيع الاستثمار العقارى بشروط السوق لأفضل سعر يمكن الحصول عليه ، أما الظروف الواقعية للمالك الفعلى للاستثمار العقارى فلا تعتبر جزءاً من هذه الاعتبارات وذلك لأن البائع الراغب فى البيع هو مالك إفتراضى (على سبيل المثال ،لا يأخذ البائع الذى لديه رغبة البيع فى اعتباره الظروف الضريبية الخاصة للمالك الفعلى للاستثمار العقارى) .
ويشير تعريف القيمة العادلة كذلك إلى معاملات عادية وبإرادة حرة، و المعاملة العادية وبإرادة حرة هى المعاملة التى تتم بين أطراف ليس بينها علاقة خاصة أو منفعة خاصة لجعل سعر المعاملة غير معبر عن ظروف السوق، وهذه المعاملة من المفترض أنها بين أطراف غير ذوى علاقة. وكل منهم يعمل مستقلا.
تتحدد القيمة العادلة بشكل أفضل من خلال الأسعار الحالية فى السوق النشطة للعقارات المشابهة فى نفس الموقع والحالة ولشروط إيجارية أو تعاقدية مشابهة، وعلى المنشأة مراعاة تحديد أية فروق فى طبيعة أو موقع أو حالة العقار أو الشروط التعاقدية فى عقود الإيجار أو العقود الأخرى المرتبطة بالعقار.
فى حالة غياب الأسعار الحالية فى سوق نشطة من النوع المذكور فى فقرة "45" يكون على المنشأة الاخذ فى الاعتبار المعلومات من مصادر مختلفة والتى تشمل :
(أ) الأسعار الحالية فى سوق نشطة للعقارات المختلفة من حيث طبيعتها و حالتها وموقعها (أو الخاضعة لإيجار مختلف أو عقود أخرى) ثم تقوم بتعديلها بما يعكس تلك الاختلافات.
و(ب) الأسعار المعلنة فى الآونة الأخيرة فى سوق أقل نشاطاً، مع تعديلها بما يعكس التغيرات فى الظروف الاقتصادية و التى أثرت على تلك الأسعار منذ تاريخ المعاملة.
و(ج) التدفقات النقدية المتوقعة المخصومة على أساس توقعات يعتمد عليها للتدفقات النقدية المستقبلية ومؤيدة بشروط أو بنود أى عقود إيجار أو عقود أخرى قائمة، ومؤيدة كذلك إن أمكن بأدلة خارجية مثل الإيجار فى الأسواق الحالية لعقارات مشابهة فى نفس الموقع وبنفس الحالة و باستخدام معدلات خصم تعكس تقديرات السوق الحالية المتعلقة بعدم التأكد بشأن قيمة و توقيت التدفقات النقدية .
فى بعض الحالات قد تؤدى المصادر المتنوعة المذكورة فى الفقرة السابقة إلى استنتاجات مختلفة بشأن القيمة العادلة للاستثمار العقارى و على المنشأة الأخذ فى الاعتبار الأسباب التى أدت إلى نشوء تلك الفروق وذلك للوصول إلى أفضل تقدير للقيمة العادلة يمكن الاعتماد عليه من خلال إطار معقول لتقديرات القيمة العادلة .
فى حالات استثنائية ، هناك دليل واضح عند قيام المنشأة باقتناء استثمار عقارى لأول مرة (أو عندما يصبح الأصل استثمارا عقارياً لأول مرة بعد اكتمال الإنشاء أو التطوير أو بعد التغيير فى الاستعمال ) بأن نطاق تقديرات القيمة العادلة سوف يتسع بشكل كبير بدرجة تنفى فائدة الاعتماد على تقدير واحد أو منفرد للقيمة العادلة وذلك فى ظل وجود احتمالات متعددة يصعب تحديدها . و قد يشير هذا إلى أن القيمة العادلة للعقار لا يمكن تحديدها بشكل يعتمد عليه على أساس مستمر ( راجع الفقرة "53").
تختلف القيمة الاستخدامية عن القيمة العادلة ( كما عرفت فى معيار المحاسبة المصرى رقم (31) – الإضمحلال فى قيمة الأصول) حيث تعكس القيمة العادلة العلم والتقدير للبائعين والمشترين الراغبين فى إتمام الصفقة والذين هم على دراية بالسوق– بينما تعكس القيمة الاستخدامية تقدير المنشأة والذى يتضمن تأثير عوامل معينة قد تكون خاصة بالمنشأة و التى قد لا تكون قابلة للتطبيق على المنشآت كلها بشكل عام فعلى سبيل المثال لا تعكس القيمة العادلة أيا من العوامل التالية وذلك فى حدود عدم إتاحة هذه العوامل بشكل عام لمشترين على دراية بالسوق و لديهم الرغبة فى إتمام الصفقة :
القيمة المضافة الناتجة من إنشاء محفظة العقارات فى مواقع مختلفة.
و(ب) تعظيم المنافع الناتجة عن وجود الاستثمار العقارى مع الأصول الأخرى .
و(ج) الحقوق القانونية أو القيود القانونية الخاصة فقط بالمالك الحالى .
و(د) الأعباء أو المزايا الضريبية الخاصة فقط بالمالك الحالى .
عند تحديد القيمة العادلة لاستثمار ما لا تقوم المنشأة بتكرار إضافة الأصول أو الالتزامات والتي تم الاعتراف بها في الميزانية كأصل منفصل أو التزام منفصل. ومن أمثلة ذلك :
المعدات كالمصاعد وأجهزة التكييف والتى هى عادة جزء لا يتجزأ من المبنى وعادة ما يتم إدراجها ضمن الاستثمار العقاري بدلا من إثباتها منفصلة كأصول ثابتة.
إذا تم تأجير مكتب مفروش، فإن القيمة العادلة للمكتب تتضمن القيمة العادلة للأثاث لأن إيراد الإيجار يرتبط بالمكتب المفروش. وعندما تتضمن القيمة العادلة لاستثمار عقارى قيمة الأثاث فإن المنشأة لا تعترف بهذا الأثاث كأصل منفصل.
لا تتضمن القيمة العادلة للاستثمار العقاري أى إيراد من عقود إيجار تشغيلى مدفوع مقدما أو مستحق لان المنشأة تقوم بإثبات هذا الإيراد كأصل أو التزام منفصل.
تعكس القيمة العادلة للاستثمار العقارى الخاضع للإيجار التدفقات النقدية المتوقعة (ويشمل ذلك الإيجار المحتمل المتوقع استحقاق سداده) وبالتالى إذا كان تقييم العقار مطروحا منه جميع المبالغ المتوقع سدادها، عندئذ يكون من الضرورى إعادة إضافة أى إلتزام إيجاري معترف به، وذلك للوصول للقيمة العادلة للاستثمار العقاري لأغراض المحاسبة.
لاتعكس القيمة العادلة لاستثمار عقارى النفقات الرأسمالية المستقبلية لتحسين العقار، ولا تعكس المنافع الاقتصادية المستقبلية المرتبطة بهذه النفقات المستقبلية.
في بعض الأحوال، تتوقع المنشأة أن القيمة الحالية لمدفوعاتها المرتبطة باستثمار عقاري (بخلاف المدفوعات المرتبطة بالتزامات معترف بها) سوف تتجاوز القيمة الحالية للمقبوضات النقدية ذات الصلة وعندئذ تستخدم المنشأة معيار المحاسبة المصرى رقم (28) الخاص بالمخصصات والأصول والإلتزامات المحتملة لتحديد ما إذا كانت المنشأة ستقوم بالاعتراف بالالتزام وكيفية قياس هذا الالتزام.
عدم القدرة على تحديد القيمة العادلة بشكل يعتمد عليه
هناك افتراض بأن المنشأة لديها القدرة على تحديد القيمة العادلة للاستثمار العقارى بشكل يعتمد عليه وذلك بصفة مستمرة – فى حين أنه في الظروف الاستثنائية – قد لايتحقق هذا الافتراض عندما يكون هناك دليل واضح على أنه عند قيام المنشأة بإقتناء الاستثمار العقاري لأول مرة (أو عندما يصبح الأصل استثماراً عقاريا لأول مرة بعد الانتهاء من إنشاء أو تنمية أو بعد تغيير إستعماله) فإنه لا يمكن تحديد القيمة العادلة للاستثمار العقاري بدقة بصفة مستمرة ويحدث ذلك عندما – فقط عندما – تكون المعاملات السوقية المقارنة نادرة والتقديرات البديلة للقيمة العادلة (على سبيل المثال بناء على توقعات التدفقات النقدية المخصومة) ليست متاحة. وفى هذه الحالات تقيس المنشأة ذلك الاستثمار العقاري باستخدام نموذج التكلفة الوارد بمعيار المحاسبة المصرى رقم (10). وعلى ذلك فإنه يجب افتراض أن القيمة التخريدية للاستثمار العقاري تساوى صفراً، هذا وعلى المنشأة تطبيق معيار المحاسبة المصرى رقم (10) حتى التخلص من ذلك الاستثمار العقاري.
في الحالات الاستثنائية عندما تجبر المنشأة نتيجة للسبب الموضح في الفقرة السابقة على قياس أى استثمار عقاري باستخدام نموذج التكلفة الوارد بمعيار المحاسبة المصرى رقم (10) فإن عليها أن تقيس كل الاستثمارات العقارية الأخرى بقيمتها العادلة، وفى هذه الحالات وعلى الرغم من إمكانية قيام المنشأة باستخدام نموذج التكلفة لأحد الاستثمارات العقارية إلا أن المنشأة تستمر في المحاسبة عن العقارات المتبقية باستخدام نموذج القيمة العادلة.
إذا قامت المنشأة من قبل بقياس استثمار عقارى بالقيمة العادلة فإن عليها أن تستمر في قياسه بالقيمة العادلة حتى يتم التخلص منه (أو حتى يصبح العقار مشغولاً بمعرفة المالك أو بدء المنشأة في تطوير ذلك العقار لغرض بيعه لاحقا ضمن النشاط المعتاد للمنشأة) حتى ولو أصبحت المعاملات السوقية القابلة للمقارنة أقل تكراراً أو أصبحت أسعار السوق غير متاحة نسبياً.
نموذج التكلفة
بعد الاعتراف الأولى يجب أن تقيس المنشأة التي تختار نموذج التكلفة قياس كافة استثماراتها العقارية طبقا لمتطلبات معيار المحاسبة المصرى رقم (10) بالنسبة لهذا النموذج و ذلك بخلاف الاستثمارات العقارية الأخرى التي تستوفى شروط وقواعد التبويب كأصول محتفظ بها للبيع (أو تلك المدرجة ضمن مجموعة جارى التخلص منها و مبوبة كأصول محتفظ بها لغرض البيع) فإنه يتم قياسها طبقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (32) "الأصول غير المتداولة المحتفظ بها لغرض البيع والعمليات غير المستمرة".
التحويلات
تتم التحويلات من و إلى الاستثمار العقاري عندما – و فقط عندما- يكون هناك تغيير في الاستخدام مؤيداً بما يلي:
البدأ في استخدام المالك للعقار بالنسبة للتحويلات من الاستثمار العقاري إلى العقار المشغول بمعرفة المالك .
أو (ب) البدأ في تنمية الاستثمار استعدادا لبيعه بالنسبة للتحويل من الاستثمار العقاري إلى المخزون .
أو (ج) الانتهاء من استخدام المالك للعقار بالنسبة للتحويل من الاستثمار المشغول بمعرفة المالك إلى الاستثمار العقاري .
أو (د) البدأ في التأجير التشغيلى لطرف آخر بالنسبة للتحويل من المخزون إلى الاستثمار العقاري.
أو (هـ) الانتهاء من إنشاء أو تطوير العقار بالنسبة للتحويل من العقارات الجارى إنشاؤها أو تطويرها (يتم معالجتها وفقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (10)) إلى الاستثمار العقاري.
تتطلب فقرة "57(ب)" أن تقوم المنشأة بتحويل العقار من الاستثمار العقاري إلى المخزون عندما – وفقط عندما – يكون هناك تغيير في الاستخدام تؤيده عملية البدأ في تطوير العقار بغرض بيعه، وعندما تقرر المنشأة إستبعاد الاستثمار العقاري دون تطويره، فإن المنشأة تستمر في معالجة ذلك الاستثمار كاستثمار عقارى حتى إستبعاده من الدفاتر ولا تتم معالجته كمخزون. وبنفس الطريقة فإن المنشأة التي تبدأ في إعادة تطوير استثمار عقارى قائم للاستخدام المستقبلي المستمر كاستثمار عقارى فإنه يبقى كاستثمار عقارى ولا يتم إعادة تبويبه كاستثمار مشغول بمعرفة المالك خلال فترة إعادة التطوير.
تطبق الفقرات من "60" إلى "65" على موضوعات الاعتراف والقياس والتي تنشأ عندما تقوم المنشأة باستخدام نموذج القيمة العادلة للاستثمار العقارى، وعندما تستخدم المنشأة نموذج التكلفة فإن التحويلات فيما بين الاستثمار العقاري أو العقار المشغول بمعرفة المالك أو المخزون تتم دون تغيير القيمة الدفترية للأصل المحول ودون تغيير تكلفة الأصل لأغراض القياس أو الإفصاح.
بالنسبة للتحويلات من الاستثمار العقاري المدرج بقيمته العادلة إلى العقار المشغول بمعرفة المالك أو إلى المخزون، فإن تكلفة ذلك العقار هي القيمة العادلة في تاريخ التغيير في الاستعمال، وذلك لأغراض المعالجة المحاسبية اللاحقة وفقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (10) أو معيار المحاسبة المصرى رقم (2).
عندما يتحول العقار المشغول بمعرفة المالك إلى استثمار عقاري يدرج بالقيمة العادلة، وعلى المنشأة تطبيق معيار المحاسبة المصرى رقم (10) وذلك حتى تاريخ التغيير في الاستعمال، وعلى ذلك فإنه على المنشأة أن تعالج أى فرق بين القيمة الدفترية وفقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (10) والقيمة العادلة في ذلك التاريخ بنفس طريقة إعادة التقييم الواردة بمعيار المحاسبة المصرى رقم (10).
تقوم المنشأة بالاستمرار في إهلاك العقار و الاعتراف بأية خسائر اضمحلال في قيمته والتي قد تحدث للعقار المشغول بمعرفة المالك حتى يصبح هذا العقار استثماراً عقارياً ويتم إدراجه بالقيمة العادلة، وتقوم المنشأة بمعالجة أى فرق قد ينتج بين القيمة الدفترية للعقار وفقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (10) والقيمة العادلة في ذلك التاريخ كإعادة تقييم وفقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (10) وبمعنى آخر:
أى انخفاض ناتج في القيمة الدفترية للعقار يتم الاعتراف به فى الأرباح أو الخسائر.ومع ذلك فقد يحمل هذا الانخفاض مباشرة على فائض إعادة التقييم الذى قد سبق تكوينه ومتعلق بنفس العقار (إن وجد) وذلك فى حدود قيمة ذلك الفائض .
يتم معالجة أى ارتفاع ناتج في القيمة الدفترية للعقار كما يلي:
يتم الاعتراف بهذه الزيادة فى الأرباح و الخسائر ، وذلك لرد أى اضمحلال سابق في قيمة العقار وذلك بشرط ألا يزيد ذلك الرد على القيمة الدفترية للعقار قبل تحقق خسارة الاضمحلال كما لو لم يكن هناك خسارة ناتجة عن الاضمحلال في قيمة ذلك العقار (مخصوما منه الإهلاك).
أية زيادة باقية يجب إضافتها لحقوق المساهمين تحت مسمى فائض إعادة التقييم. هذا وفى حالة التخلص اللاحق من الاستثمار العقاري فإن فائض إعادة التقييم الموجود بحقوق المساهمين يمكن تحويله إلى الأرباح المحتجزة، علما بأن التحويل من حساب فائض إعادة التقييم إلى حساب الارباح المحتجزة لا يتم من خلال قائمة الدخل.
بالنسبة للتحويل من المخزون إلى الاستثمار العقاري والذي سيتم إدراجه بالقيمة العادلة فإن أى فرق بين القيمة العادلة لهذا العقار في ذلك التاريخ وبين القيمة الدفترية له يعترف به فى الأرباح أو الخسائر.
تعتبر المعالجة الخاصة بالتحويل من المخزون إلى الاستثمار العقاري والذي سيتم ادارجه بالقيمة العادلة متسقة مع المعالجة الخاصة ببيع المخزون.
عندما تتم المنشأة عملية الإنشاء أو التطوير لاستثمار عقاري يبنى ذاتيا ويدرج بالقيمة العادلة فإن الفرق بين القيمة العادلة للأصل في ذلك التاريخ والقيمة الدفترية السابقة له يعترف به فى الأرباح أو الخسائر.
الاستبعادات
يتم إستبعاد الاستثمار العقاري من الدفاتر (يستبعد من الميزانية) وذلك عند التصرف فيه أو عندما يتم سحبه نهائيا من الاستخدام ولا توجد أية منافع اقتصادية مستقبلية متوقعة من التصرف فيه.
يمكن أن يحدث الاستبعاد للاستثمار العقاري بالبيع، هذا ولتحديد تاريخ الاستبعاد للاستثمار العقاري فإن على المنشأة أن تطبق ما جاء بمعيار المحاسبة المصرى رقم (11) وذلك فيما يخص الاعتراف بالايراد من بيع البضائع ، مع الأخذ في الاعتبار ما جاء بملحق معيار (11) في هذا الشأن.
طبقاً لمبدأ الاعتراف الوارد في الفقرة "16"، إذا قامت المنشأة بالاعتراف ضمن القيمة الدفترية لأى أصل بتكلفة استبدال جزء من الاستثمار العقاري، فإنها تقوم بإستبعاد القيمة الدفترية للجزء المستبدل من الدفاتر، وبالنسبة للاستثمار العقاري الذي تتم المحاسبة عنه باستخدام نموذج التكلفة فإن الجزء المستبدل قد لا يكون الجزء الذي تم استهلاكه بشكل منفصل، وفى حالة تعذر قيام المنشأة بتحديد القيمة الدفترية للجزء المستبدل فإنها قد تستخدم تكلفة الاستبدال كمؤشر لتكلفة الجزء المستبدل وقت إقتناؤه أو إنشاؤه. وطبقا لنموذج القيمة العادلة فإن القيمة العادلة للاستثمار العقاري قد تعكس بالفعل أن هذا الجزء المراد استبداله قد فقد قيمته، وفى حالات أخرى قد يصعب تحديد القيمة العادلة التي يتم تخفيضها بالنسبة للجزء الذي يتم استبداله، وفى حالة تعذر تخفيض القيمة العادلة للجزء المستبدل يكون البديل هو إدراج تكلفة الاستبدال ضمن القيمة الدفترية للأصل ثم بعد ذلك إعادة تقدير القيمة العادلة كما يحدث في حالات الإضافات التى لا تتضمن إستبدالات.
تحدد الأرباح والخسائر الناتجة عن توقف استخدام العقار أو الاستبعاد بالفرق بين صافى متحصلات التصرف في العقار وصافى القيمة الدفترية له ويتم الاعتراف بها في الأرباح أو الخسائر (إلا إذا تطلب معيار المحاسبة المصرى رقم (20) الخاص بالتأجير التمويلى غير ذلك في حالة البيع مع إعادة التأجير) وذلك في فترة التوقف عن الاستخدام أو التصرف في الأصل.
يتم الاعتراف بالمبالغ التى يمكن الحصول عليها عند استبعاد استثمار عقاري أولياً على أساس القيمة العادلة وعلى وجه الخصوص إذا تم تأجيل سداد مقابل للاستثمار العقاري ، فيتم الاعتراف بالمبالغ التى يتم الحصول عليها أولياً على أساس السعر النقدي المعادل. هذا ويتم الاعتراف بالفرق بين القيمة الاسمية للمقابل وبين السعر النقدي المعادل وفقا لمعيار المحاسبة المصرى رقم (11) كإيراد فوائد باستخدام طريقة الفائدة الفعلية .
تقوم المنشأة بتطبيق معيار المحاسبة المصرى رقم (28) أو أية معايير محاسبية مصرية أخرى والتي قد تراها منا
