تمهيد
تدخل المشروع المصري بموجب القانون رقم 117/2014 المنشور بالجريدة الرسمية العدد 33 مكرر (أ) في 17 /8/2014 بإجراء بعض التعديلات علي قانون الضرائب العقارية المبنية رقم 196/2008 و ذلك بتعديل المواد الآتيه:
1. المادة 9/1 من مواد الإصدار والخاصة بتاريخ بدء استحقاق الضريبة.
2. المادة (5) والخاصة بإعادة التقدير الخمسى للضريبة. … ص 40 من الكتاب
3. المادة (13) والخاصة بلجان الحصر و التقدير من حيث التشكيل و الاختصاص و التقييم للعقارات. … ص 96 من “مؤلفنا الموجز في شرح قانون الضريبة العقارية”
4.
5. المادة (15) و الخاصة بوسيلة إخطار المكلف بالضريبة بتقدير الضريبة .
6. المادة (17) و الخاصة بلجان الطعن من حيث شروط تشكيلها وانعقادها و قراراتها. . ص 100 من “مؤلفنا الموجز في شرح قانون الضريبة العقارية”
7.
8. المادة (18 فقرة1 ) و الخاصة بتحديد الإعفاءات من الضريبة. ص 46 من “مؤلفنا الموجز في شرح قانون الضريبة العقارية”
و بعون الله سنعرض لكل ماده تفصيلا مع الاشاره لما كانت عليه المادة قبل التعديل و ما طرأ عليها من تعديل .
ولا ننسى أن ننوه على أن هذا المؤلف البسيط ملحق لمؤلفنا الموجز في شرح قانون الضريبة العقارية الصادر في منتصف 2014 قبل تلك التعديلات
الفرع الأول
تاريخ استحقاق الضريبة العقارية و بدء العمل بها وتحصيلها
“التطبيق الزماني للقانون”
نص التعديل الأخير علي:-
( يستبدل بنص البند (1) من المادة التاسعة من القانون رقم 196 لسنة 2008 بإصدار قانون الضريبة على العقارات المبنية النص الآتي: 1- تستحق الضريبة المربوطة عن أول تقدير اعتبارا من الأول من يوليو 2013، وتستحق بعد ذلك اعتبارا من أول يناير من كل سنة، وفقا لأحكام القانون المرافق، على أن يستمر العمل بذلك التقدير حتى نهاية ديسمبر 2018)
في حين أن النص الملغى كان:-
– (تستحق الضريبة المربوطة وفقاً لأحكام القرار بقانون المرافق اعتباراً من الأول من يوليو 2013، و تعدل المواعيد في المواد (3 ، 14 ، 23 ، 27) تبعاً لذلك.
0 )
و هو الأمر الذي أصبح معه أول تاريخ لاستحقاق الضريبة على العقارات المبنية يكون اعتبارا من أول يوليو 2013 و بعد ذلك تستحق الضريبة في الأول من يناير من كل عام مما مفاده أن إعمال تفعيل تطبيق القانون يبدأ من الأول من شهر يوليو من عام 2013 ، وأصبح المخاطبين بالقانون و تحديدا المكلفين بأداء الضريبة ملتزمون بأدائها اعتبارا من 1/7/2013 .
الفرع الثاني
إعادة التقدير الخمسي للضريبة
نص التعديل الجديد الصادر بالقانون رقم 117/2014 علي تعديل المادة الخامسة من القانون بان جعل نصها:-
( لا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة في أغراض السكن على 30% من التقدير الخمسى السابق، وعلى 45% من التقدير الخمسى السابق بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة في غير أغراض السكن(
في حين أن النص الملغى كان:-
( لا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسي زيادة الضريبة على العقارات المبنية المستعملة في أغراض السكنى على (30% ) من الضريبة المستحقة طبقاً للتقدير الخمسي السابق ، و على (45%) من الضريبة المستحقة طبقاً للتقدير الخمسي السابق بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة في غير أغراض السكنى .)
وهناك فارق كبير بين كون إعادة التقدير الخمسى للقيمة الايجارية – التي تتم كل خمس سنوات- أن يكون حسابه و” أساس عدم الزيادة ” بنسبة من الضريبة المربوطة السابقة و بين جعل حسابها و” أساس عدم الزيادة ” بالتقدير السابق للقيمة الايجارية .
حيث أن إعادة التقدير بسقف زيادة لا يعلو عن 30% من واقع الضريبة السابقة الضريبة يكون أفضل بكثير للممول أو المكلف بأداء عما لو كان من واقع التقدير السابق للقيمة الايجارية
لأن قيمة الضريبة تعادل عُشر القيمة الايجارية وبالتالي حساب الزيادة من واقع القيمة الايجارية يزيد تسعة أضعاف عما لو تم من واقع الضريبة .
فعلى سبيل المثال
لو وحدة عقارية – سكنيه- قيمتها السوقية مليون جنيه (1000000ج)
أولا سوف تكون القيمة الايجارية السنوية
من واقع الجرد الأول عام 2013
1- يتم حساب القيمة الرأسمالية للوحدة ويكون ذلك بواقع نسبة قدرها 60% من القيمة السوقية أي =
60% × 1000000جنيه = 600000جنيه
2- يتم حساب القيمة الايجارية لها بواقع 3% من القيمة الرأسمالية أي تكون القيمة الايجارية المتخذة أساس حساب الضريبة العقارية هي=
3% × 600000جنيه =18000 جنيه
ثانيا: ثم يتم خصم مصاريف الصيانة السنوية
وهى النسبة التي قررتها المادة 12 من القانون و هي على النحو الآتي:-
حيث يتم خصم 30% من القيمة الايجارية كمصاريف صيانة سنوية وهى في المثال=
30% × 18000 جنيه = 5400 جنيه
** ومن ثم تكون القيمة الايجارية بعد خصم مصاريف الصيانة هي = 18000 – 5400 = 12600 جنيه
ثالثا حساب الضريبة المستحقة
وهى عبارة عن 10% من القيمة الايجارية بعد خصم مصاريف الصيانة وهى في المثال =
10% × 12600 جنيه = 1260 جنيه
ومن ثم تكون قيمة الضريبة هي = 1260جنيه
ثانيا: كيف يكون حال القيمة الايجارية السنوية
من واقع الجرد الخمسى التالي عام 2018
وفقا للتعديل الحالي يجب ألا يترتب على التعديل زيادة القيمة الايجارية بواقع 30% من القيمة الايجارية المستحقة بالتقدير الخمسى السابق وهى في المثال السابق 12600 جنيه ومن ثم يجب ألا تزيد القيمة الايجارية في الجرد التالي – في المثال السابق عن
30% × 12600 جنيه = 3780 جنيه
في حين في النص السابق الذي تم تعديله يجب ألا يترتب على التعديل زيادة القيمة الايجارية بواقع 30% من الضريبة المستحقة بالتقدير الخمسى السابق وهى في المثال السابق 1260 جنيه ومن ثم يجب ألا تزيد القيمة الايجارية في الجرد التالي – في المثال السابق عن
30% × 1260 جنيه = 378 جنيه
في حين وفقا للنص المعمول به الآن أن الزيادة المنتظرة يجب ألا تزيد عن التقدير السابق للقيمة الايجارية وليس من قيمة الضريبة المستحقة يكون الحساب في المثال السابق:
30% × 12600جنيه = 3780 جنيه
والفارق واضح جدا مما يؤكد أن التعديل الذي تم في 2012 بشأن طريقة حساب إعادة تقدير الضريبة كل خمس سنوات كان لصالح الممول أكثر من التعديل الحالي الصادر في 2014 .
الفرع الثالث
بشأن لجان الحصر و التقدير
تناول المشروع المصري بالتعديل الصادر بموجب القانون 117/2014 بتعديل المادة 13 من القانون 196/2008 حيث نصت المادة علي
( “تُنشأ في كل محافظة لجان تسمى (لجان الحصر والتقدير) تختص بحصر وتقدير القيمة الإيجارية للعقارات المبنية على أساس تقسيمها نوعيا، في ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافي والمرافق المتصلة بها، على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية. وتُشكَّل اللجان المشار إليها بقرار من الوزير أو من يفوضه برئاسة ممثل عن المصلحة، وعضوية ممثل عن المحافظة الواقع بها العقار واحد المكلفين بأداء الضريبة في نطاق اختصاص اللجنة يختارهما المحافظ ويجب أن يكون هذا الاختيار من بين من يرشحه المجلس الشعبي المحلى للمحافظة حال وجوده وفى حالة قيام هذه اللجان بحصر وتقدير المنشآت المنصوص عليها في الفقرة الأخيرة من هذه المادة، فسيكون اختيار ممثل المكلفين في عضويتها بناء على ترشيح اتحاد الصناعات أو اتحاد الغرف المختص، أو بناء على ترشيح الوزير المختص بالنسبة للنشاط الذي لا يضم الجهات القائمة به اتحاد، ويجب أن يكون المرشح من بين ذوى الخبرة في مجال النشاط. وتحدد اللائحة التنفيذية أسلوب وإجراءات عمل هذه اللجان ونطاق اختصاص كل منها. ويتم وضع معايير لتقييم المنشآت الصناعية والسياحية والبترولية والمطارات والموانئ والمناجم والمحاجر وما في حكمها من منشآت ذات طبيعة خاصة بغرض تحديد وعاء الضريبة لها بقرار من الوزير بالاتفاق مع الوزير المختص خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القرار بقانون، ويعد الجدول رقم (2) المرافق جدولا استرشاديا يقبل التعديل تبعا لمعايير التقييم التي سيتم الاتفاق عليها”.
و قبل التعديل كانت:-
(تشكل في كل محافظة لجان تسمى ” لجان الحصر و التقدير” تختص بحصر و تقدير القيمة الايجارية للعقارات المبنية على أساس تقسيمها نوعياً في ضوء مستوى البناء و الموقع الجغرافي والمرافق المتصلة بها على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية . و تشكل هذه اللجان بقرار من الوزير أو من يفوضه، و ذلك برئاسة مندوب عن المصلحة، وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار و أحد المكلفين بأداء الضريبة في نطاق اختصاص اللجنة، يختارهما المحافظ المختص.وتحدد اللائحة التنفيذية أسلوب وإجراءات عمل هذه اللجان ونطاق اختصاص كل منها هذا و يراعى في كل الأحوال أن يتم وضع معايير لتقييم المنشآت الصناعية و السياحية و البترولية و المطارات و الموانئ و المناجم و المحاجر و ما في حكمها من منشآت ذات طبيعة خاصة بغرض تحديد وعاء الضريبة لها ، و ذلك بقرار من الوزير بالاتفاق مع الوزير المختص خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القرار بقانون ، و يعد الجدول رقم (2) المرافق جدولاً استرشادياً يقبل التعديل تبعاً لمعايير التقييم التي سيتم الاتفاق عليها .
و انحصر التعديل في كيفيه و طريقة تشكيل لجان الحصر و اختيار أعضائها
حيث أن تشكيل لجان الحصر والتقدير يتكون من:-
1. ممثل عن مصلحه الضرائب…………..رئيس
2. ممثل عن المحافظة………………….عضو
3. احد المكلفين بأداء الضريبة…………..عضو
و التعديل شمل طريقه ووسيلة اختيار عضو اللجنة الممثل عن المكلفين بأداء الضريبة حيث قرر التعديل أنه يجب أن يكون هذا الاختيار من بين من يرشحه المجلس الشعبي المحلى للمحافظة حال وجوده. وفى حالة قيام هذه اللجان بحصر وتقدير المنشآت المنصوص عليها في الفقرة الأخيرة من هذه المادة، فسيكون اختيار ممثل المكلفين في عضويتها بناء على ترشيح اتحاد الصناعات أو اتحاد الغرف المختص، أو بناء على ترشيح الوزير المختص بالنسبة للنشاط الذي لا يضم الجهات القائمة به اتحاد، ويجب أن يكون المرشح من بين ذوى الخبرة في مجال النشاط ومن ثم أصبح شرط اختيار عضو اللجنة الممثل عن المكلفين بأداء الضريبة
1. يجب أن يكون الاختيار بناء علي ترشيح مجلس الشعبي المحلي للمحافظة في حال وجوده لكن لم يتناول النص في حاله غياب المجلس المحلي كيف يتم اختيار ممثل عن المكلفين بأداء الضريبة.
2. في حاله تقدير القيمة الايجاريه للمنشات الصناعية و السياحية و البترولية و المطارات و الموانئ و المناجم و المحاجر و ما في حكمها يكون اختيار عضو اللجنة الممثل للمكلفين في تقدير القيمة الايجاريه يكون بناء علي ترشيح من اتحاد الصناعات أو اتحاد الغرف المختص ، أو بناء على ترشيح الوزير المختص بالنسبة للنشاط الذي لا يضم الجهات القائمة به اتحاد
3. ويجب أن يكون المرشح من بين ذوى الخبرة في مجال النشاط
وترجع أهمية هذا الشرط أنه لو تم مخالفته من قبل مصلحة الضرائب العقارية سيؤدى بالتبعية لبطلان كافة الإجراءات والقرارات التي تتخذها تلك اللجنة ويتم إعادة تلك التقديرات مرة أخرى وقد يرتب سقوط الضريبة بالتقادم .
الفرع الرابع
الإخطار بالضريبة
التعديل الرابع الذي أدخله المشرع علي قانون الضريبة علي العقارات المبنية رقم 196/2006 بموجب القانون رقم 117/2014 كان بشان نص المادة (15فقرة 2 ) من القانون والتي تنص على:-
( ويجب إخطار المكلف بتقدير القيمة الإيجارية على النموذج الذي تحدده اللائحة التنفيذية وبالطريقة التي تحددها إذا كان من شأن التقدير استحقاق الضريبة عليه )
في حين كان النص الملغى هو:-
( و يجب إخطار المكلف بتقدير القيمة الإيجارية على النموذج الذي تحدده اللائحة التنفيذية إذا كان من شأن التقدير استحقاق الضريبة عليه .)
حيث أضافت جمله أن الإخطار يكون علي النموذج الذي تحدده اللائحة التنفيذية و بالطريقة التي تحددها فهل معني ذلك أن الإخطار بالبريد – أم عن طريق قسم الشرطة أو المركز – أم باللصق؟ … سيحدد ذلك تعديلات اللائحة التنفيذية
الفرع الخامس
تشكيل لجان الطعن و قراراتها
التعديل الخامس الذي أدخله المشرع علي قانون الضريبة علي العقارات المبنية رقم 196/2006 بموجب القانون رقم 117/2014 كان بشأن نص المادة (17 ) من القانون والتي تنص على:-
(“تفصل في الطعن لجنة أو أكثر تسمى (لجنة الطعن) تنشأ في كل محافظة وتشكل بقرار من الوزير، ويكون تشكيلها برئاسة أحد ذوى الخبرة من غير العاملين الحاليين أو السابقين بالمصلحة، وعضوية أحد العاملين بجهة ربط وتحصيل الضريبة، ومهندس استشاري في المجال الإنشائي أو أحد خبراء التقييم العقاري ترشحهما نقابة المهندسين أو الهيئة العامة للرقابة المالية أو البنك المركزي من بين المقيدين في سجلات النقابة أو الهيئة أو البنك، بحسب الأحوال على أن يكون المرشح منها في عضوية اللجنة من بين المكلفين في نطاق اختصاص اللجنة. وفى حالة نظر الطعون المقدمة من المنشآت المنصوص عليها في الفقرة الأخيرة من المادة (13) يسرى حكم الفقرة الثالثة من المادة ذاتها على ترشيح ممثل المكلفين في عضوية لجنة الطعن. ولا يجوز الجمع بين عضوية لجان الحصر والتقدير ولجان الطعن. ولا يكون انعقاد اللجنة صحيحا إلا بكامل تشكيلها، وتصدر قراراتها بأغلبية الأصوات، ويجب أن تصدر اللجنة قرارها خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطعن مستوف، ويكون قرارها نهائيا. وتبين اللائحة التنفيذية إجراءات عمل لجان الطعن.
في حين كان النص الملغى هو:-
( تفصل في الطعن لجنه أو أكثر تسمى ( لجنه الطعن ) تشكل بقرار من الوزير في كل محافظه برئاسة أحد ذوى الخبرة من غبر العاملين الحاليين أو السابقين بالمصلحة ‘ وعضويه أحد العاملين بجهة ربط وتحصيل الضريبة ‘ وممثل لوزارة الإسكان واثنين من المهندسين الاستشاريين في المجال الإنشائي أو من ذوى الخبرة في مجال تقييم العقارات المبنية يختارهما المحافظ بناء على ترشيح المجلس الشعبي المحلى للمحافظة 0
ولا يجوز الجمع بين عضويه لجان الحصر والتقدير ولجان الطعن.
ولا يكون انعقاد اللجنة صحيحا إلا بحضور أربعه أعضاء على الأقل من بينهم الرئيس وتصدر قرارات اللجنة بأغلبية أصوات الحاضرين ‘ وعند التساوي يرجح الجانب الذي فيه الرئيس ‘ ويجب أن تصدر اللجنة قرارها خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطعن ويكون نهائيا 0
وتبين اللائحة التنفيذية إجراءات عمل لجان الطعن 0
التعديل الخامس الذي ادخله المشرع بموجب القانون رقم 117/2014 خاص بتشكيل لجان الطعن وعدد أعضائها، والآخر خاص بكيفية اختيار أعضاء اللجنة
أولا: تشكيل اللجان
كان في القانون قبل التعديل يتم تشكيل اللجنة من خمسه أعضاء في حين أن وفق التعديل الحالي أصبح تشكل تلك اللجان من ثلاثة أعضاء فقط علي النحو التالي:
1- خبير من غير العاملين الحالين أو السابقين بالمصلحة ——– رئيس
2- أحد العاملين بجهة ربط وتحصيل الضريبة —————– عضو
3- مهندس استشاري في المجال الإنشائي أو أحد خبراء التقييم العقاري ترشحهما نقابة المهندسين أو الهيئة العامة للرقابة المالية أو البنك المركزي من بين المقيدين في سجلات النقابة أو الهيئة أو البنك————— عضو
ثانيا: كيفيه اختيار أعضاء اللجنة
1- بالنسبة لرئيس لجنة الطعن يجب أن يكون من غير العاملين الحالين أو السابقين بالمصلحة،، كما يشترط فيه توافر الخبرة
2- بالنسبة للعضو الثالث في اللجنة يتعين توافر فيه الأمور الآتية:
أ- أن يكون مهندس استشاري وفى المجال الإنشائي أو أحد خبراء التقييم العقاري
ب- أن يتم اختياره بناء على ترشيح من نقابة المهندسين أو الهيئة العامة للرقابة المالية أو البنك المركزي
ت- أن يكون من المقيدين في سجلات النقابة أو الهيئة أو البنك
ث- وفى حالة نظر الطعون على القيمة الايجاريه للمنشات الصناعية و السياحية و البترولية و المطارات و الموانئ و المناجم و المحاجر و ما في حكمها يكون اختيار عضو اللجنة الثالث من لجان الطعن بناء علي ترشيح من اتحاد الصناعات أو اتحاد الغرف المختص ، أو بناء على ترشيح الوزير المختص بالنسبة للنشاط الذي لا يضم الجهات القائمة به اتحاد .
3- لا يجوز الجمع بين عضوية لجان الحصر والتقدير ولجان الطعن.
ثالثا:- قرارات اللجنة
1- لا يكون انعقاد اللجنة صحيحا إلا بكامل تشكيلها.
2- وتصدر قراراتها بأغلبية الأصوات.
3- ويجب أن تصدر اللجنة قرارها خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطعن مستوف.ويكون قرارها نهائيا.
وتبين اللائحة التنفيذية إجراءات عمل لجان الطعن.
الفرع السادس
تشكيل لجان الطعن و قراراتها
التعديل السادس الذي أدخله المشرع علي قانون الضريبة علي العقارات المبنية رقم 196/2006 بموجب القانون رقم 117/2014 كان بشأن نص المادة (18فقرة 1) من القانون والتي تنص على:-
مع عدم الإخلال بالإعفاءات المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القانون، تعفى من الضريبة: (أ) الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إداراتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها. (ب) أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التي لا تهدف إلى الربح. (ج) المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط أن يتم استخدامها في الأغراض المخصصة لها. (د) الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا له ولأسرته والتي يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24 ألف جنيه، على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة، وتشمل الأسرة في تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر. (هـ) كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه، على أن يخضع ما زاد للضريبة. (و) أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقوانين المنظمة لها. (ز) العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل في أي من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة. (ح) العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية، بما في ذلك السكن الخاص بالعمال والحظائر وما في حكمها. (ط) الدور المخصصة لاستخدامها في مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح. (ى) أندية وفنادق القوات المسلحة ودور الأسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية في نطاقها وغيرها من الوحدات التي تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة، على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الأحوال لا تخضع أي من هذه الجهات لأعمال لجان الحصر والتقدير وفقا لما تقتضيه اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الأمن القومي.
في حين كان النص الملغى هو:-
دون أخلال بالإعفاءات المنصوص عليها في المادة الرابعة من هذا القانون ، يلغى كل إعفاء ورد في أي قانون آخر ، تعفى من الضريبة :
-الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إدارتها أو لممارسه الأغراض التي أنشئت من أجلها .
– المؤسسات التعليمية و المستشفيات و المستوصفات و الملاجئ و المبررات التي لا تهدف إلى الربح .
– كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض السكن تقل قيمتها الإيجارية السنوية عن (24000 جنيه) ( أربعة و عشرون ألف جنيه ) على أن يكون هذا الإعفاء لوحدة واحدة لكل مالك .
– الأحواش ومباني الجبانات 0
-أبنيه مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقوانين المنظمة لها.
-العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل في أي من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة.
-العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية المحيطة بها.
-الدور المخصصة لاستخدامها في مناسبات اجتماعيه دون استهداف الربح .
وإذا زالت عن أي عقار أسباب الإعفاء من الضريبة وجب على المكلف بأدائها تقديم إقرار للمأمورية الواقع في دائرتها العقار ‘ وذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال سبب الإعفاء لإعادة ربط العقار بالضريبة اعتبارا من أول يناير من السنة التالية لتاريخ زوال سبب الإعفاء عنه .
وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات تطبيق أحكام هذه المادة 0
التعديل السادس الذي ادخله المشرع بموجب القانون رقم 117/2014 خاص بحالات الإعفاء من الضريبة وحالات التعديل التي أدخلها المشرع بموجب هذا القانون الأخير هي:-
أولا:- الإبقاء على حالات الإعفاء الواردة في القوانين الأخرى في حين أن القانون رقم 10 لسنة 2012 كان قد ألغاها.
فعلى سبيل المثال الإعفاءات التي نصت عليها المادة 22 من قانون إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة رقم (59) لسنة 1979 والتي تنص على : (( يعفى شاغلو العقارات التي تقام فيها المجتمعات العمرانية الجديدة مما يكون مستحقا عليهم من الضريبة على العقارات المبنية, ومن الضرائب والرسوم الإضافية المتعلقة بها أيا كانت تسميتها أو مصدر فرضها وذلك لمدة عشر سنوات من تاريخ إتمام العقار وصلاحيته للانتفاع به في الغرض المنشأ من أجله متى تم ذلك في المواعيد التي حددها مجلس إدارة الهيئة أو يتضمنها العقد المبرم مع ذوى الشأن)) وهو الأمر الذي مفاده إعفاء بعض الأماكن دون البعض الآخر بل الأكثر من هذا نجد أن الإعفاء المنصوص عليه بالمادة 22 من قانون المجتمعات العمرانية يسرى على العقارات المبنية بأماكن مثل الساحل الشمالي والمنتجعات المنتشرة في المدن الجديدة. والتي قيمتها بالملايين .
ثانيا:- إضافة حالات جديدة جعلها خاضعة للإعفاء العيني أي أن العقار معفى لكونه به صفة لصيقة به من حيث المالك أو الغرض المخصص له وهى:-
1- المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط أن يتم استخدامها في الأغراض المخصصة لها.
2- السكن الخاص بالعمال والحظائر وما في حكمها المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية، ومن قبلها بحسب الأصل العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية،
3- أندية وفنادق القوات المسلحة ودور الأسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية في نطاقها وغيرها من الوحدات التي تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة، على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الأحوال لا تخضع أي من هذه الجهات لأعمال لجان الحصر والتقدير وفقا لما تقتضيه اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الأمن القومي.
وعليــــه أصبح العقارات المعفية هي:-
تناول القانون بيان حصري للعقارات التي يرد عليها الإعفاء وعددها تعداد حصري وبين شروط إعفائها وهى :-
1- الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة رسميا وفقا لأحكام القانون المختص بذلك.
2- الأبنية المملوكة للمنظمات العمالية بشرط :
أ- أن تكون الأبنية مخصصه لمكاتب وإدارة المنظمة العمالية.
ب-أو أن تكون مخصصه لممارسه الأغراض التي أنشئت من أجلها بمعنى يجب أن يكون مخصص كمكتب لإدارة المنظمة العمالية أو كمركز تابع له تعليمي أو إنتاجي أو 000 طالما كان يمارس من خلاله غرض المنظمة العمالية .
3- المؤسسات التعليمية ” عامه أو خاصة ” بشرط ألا تهدف إلى الربح.
4- المستشفيات والمستوصفات فقط التي لا تهدف إلى الربح.
5- المبرات والملاجئ التي لا تهدف إلى الربح 0
ومن ثم وفقا للتعديل الأخير فإن جميع المستشفيات والمدارس والجامعات والمستوصفات والملاجئ تكون معفاة إذا كانت غير هادفة للربح، وبالتالي فإن المدارس والمستشفيات والجامعات الخاصة والمراكز التعليمية الخاصة ستكون خاضعة للضريبة،
6- المقار المملوكة للأحزاب السياسية بشرط أن تستخدم في الغرض المخصص لها 0
7- المقار المملوكة للنقابات المهنية بشرط أن يتم استخدامها في أغراض النقابة .
8- أبنيه مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقوانين المنظمة لها. (
9- العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية المحيطة بها بما في ذلك السكن الخاص بالعمال والحظائر وما في حكمه.
10- العقارات المخصصة لاستخدامها في مناسبات اجتماعيه لا تهدف الربح ” كدار مناسبات العزاء والأفراح 000″
11- العقارات المملوكة لجهات حكومية أجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة العقارية في تلك الدولة ما يوازيها في قوانين تلك الدولة جاز لوزير المالية بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة.
وقد نصت المادة 18 /2 من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة فى10 يوليو 2013 بموجب قرار وزير المالية رقم 378 لسنة 2013:
” ويراعى عند تطبيق الإعفاء المنصوص عليه في المادة ( 18 ) من القانون , ما يأتي :
أ) انه يشترط لإعفاء الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إدارتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من اجلها ما يأتي :
1- أن تكون الجمعيات مسجلة وفقا للقانون.
2- أن تكون الأبنية مملوكة لهذه الجمعيات أو المنظمات العمالية ومخصصة لمكاتب الإدارة أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من اجلها .أما العقارات المملوكة لتلك الجمعيات أو المنظمات العمالية وتحقق ريعاً , وكذلك الشقق أو الدكاكين الملحقة بها والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة .
ب) أن تكون المؤسسات التعليمية خاضعة لإشراف وزارة التربية والتعليم أو التعليم العالي أو الأزهر الشريف .
ج) أن تكون المستشفيات والمستوصفان والمبرات مرخصا بها من وزارة الصحة
د) أن تكون الملاجئ خاضعة لإشراف وزارة الشئون الاجتماعية
ه) أن تستخدم المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية في الأغراض المخصصة لها .
و) تعفى من الضريبة كل وحدة في عقار مبنى مستعمله في أغراض السكن تقل قيمتها الايجارية السنوية بعد خصم مصاريف الصيانة (3% ) عن 24000 (أربعة وعشرون ألف جنية ), ويخضع ما زاد على ذلك للضريبة
ز) تعفى العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية المحيطة بها ويعتد في ذلك بالمعاينة على الطبيعة وما يرد من بيانات في الإقرار المقدم من المكلف بأداء الضريبة وفقا لهذا القانون والمؤيد بشهادة معتمدة من الجمعية الزراعية المختصة.
ح) الدور المتخصصة للاستخدام في مختلف المناسبات الاجتماعية التي لا تهدف إلى تحقيق الربح وذلك بمقتضى شهادة صادرة من الضرائب المصرية.
ط) انه يشترط لإعفاء أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقاً للقانون ما يأتي:-
1- أن تكون مسجله وفقا للقانون.
2- أن تكون معده لمزاولة النشاط الشبابي أو الرياضي
أما العقارات والمحلات الملحقة بمراكز الشباب والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة
ي) انه يشترط لإعفاء العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية التحقق من ملكيتها لتلك الجهات وان تكون المعاملة بالمثل لدى الدول المالكة لها .
فإذا لم يكن للضريبة مثيل في أي من الدول الأجنبية جاز لوزير المالية بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة
ثالثا:- تعديل الإعفاءات الخاصة بالعقارات المستخدمة كسكن أو تلك المستخدمة في غير أغراض السكن:-
حيث قام المشرع بتعديل طريقة إعفاء الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكنا خاصا سواء من حيث شروط تحديدها أو مقدار القيمة الايجارية
فنص على إعفاء الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا له ولأسرته والتي يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24 ألف جنيه، على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة، وتشمل الأسرة في تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر.
الإعفاء المقرر بحدود مالية
نص القانون في المادة 18/بند “د” المعدلة بالقانون رقم 117 لسنة 2014 على إعفاء الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا له ولأسرته والتي يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24 ألف جنيه، على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة، وتشمل الأسرة في تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر.
.إلا أن القانون قد وضع شروط لهذا الإعفاء –ونعرض لذلك تفصيلا
أولا: الإعفاء المقرر للوحدة العقارية التي يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا له ولأسرته
( 1 ) – أن الإعفاء المقرر وارد فقط على الوحدة العقارية المستعملة في أغراض السكن بشرط أن يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا له ولأسرته وتشمل الأسرة في تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر.
وعلى ذلك الأبناء البلغ للمكلف لا يعتبرهم القانون من قبيل الأشخاص اللذين يلتزم بإيوائهم المكلف بالضريبة. فإذا كان للمكلف عقار من عدة أدوار وكان يقيم بوحدة واحدة وأعطى لأحد أبنائه البلغ وحدة للزواج بها فإنه يتم محاسبته عليها ضريبيا
( 2 ) – أن الإعفاء مقرر للوحدات التي تقل قيمتها الايجارية عن (24000 جنيه – ( أربعة و عشرون ألف جنيه – بعد خصم نسبة ال 30% مصاريف الصيانة- ، ووفقا لذلك تكون كل وحده عقاريه قيمتها السوقية تقل عن” 1920000 ” “مليون ومائة وتسعمائة وعشرون ألف جنيه ” – أي ما يقرب من (2مليون جنيه) معفاة من الضريبة العقارية أما ما زاد قيمتها عن ذلك فيخضع للضريبة.
( 3 ) – ويتلاحظ أن الإعفاء هنا مقرر للوحدة التي يستغلها سكن رئيسي له – وهى مسألة بالغة الأهمية – بمعنى أن المالك الذي يمتلك أكثر من وحدة عقارية وحتى يستفيد من الإعفاء المقرر يتعين أن يكون استخدامه لكل وحدة كسكن استخدام رئيسي فعلى سبيل المثال لو كان لدية أكثر من زوجه ويسكن كل زوجه في وحدة مستقلة فيكون معفى عنهم من الضريبة ، لكن السؤال هل الوحدة التي يستخدمها المكلف كمصيف له ستخضع للضريبة؟ وفقا للتعديل الأخير طالما لا تستخدم كسكن رئيسي تخضع للضريبة
وأرى أن التشريع قد يفتح مجالا لتصرفات صورية من قبل الممولين الذين يملكون أكثر من وحدة عقارية حيث سيلجأ الممول إلى توزيع ملكية عقاراته بين أهله ( الأزواج – الأبناء البلغ – الوالدين – الأشقاء و..) ويلجأ للحصول على ورقة ضد يخفيها عن مصلحة الضرائب العقارية .
ثانيا:شروط الحصول على الإعفاء
تناولت اللائحة التنفيذية للقانون بعد تعديلها بموجب قرار وزير المالية رقم 378 لسنة 2013 الصادر في 10/7/2013 بجريدة الوقائع المصرية العدد 159 تابع (ب) بيان لشروط استحقاق الإعفاء للوحدة السكنية التي تقل قيمتها عن 24 ألف جنيه:-
1- بعد قيام مأمورية الضرائب من ربط كافة الوحدات السكنية يتم التنويه على الممول بنموذج الإخطار بالتقديرات بحقه في التقدم بطلب بتوافر شروط الإعفاء في حقه.
2- يتقدم الممول إلى المديرية أو المأمورية التي تقع في دائرتها الوحدة التي يقيم فيها أو يطلب إعفائها من أداء الضريبة – خلال (60 ) ستين يوم التالية من إخطاره بالتقديرات.
3- يجب أن يتقدم الممول بإقرار يوضح فيه ما يملكه من وحدات على مستوى الجمهورية وعنوان كل منها بالتفصيل حتى يتم إقرار الإعفاء عن الوحدة التي يطلب إعفائها.
4- تتولى المديرية أو المأمورية المقدم إليها طلب الإعفاء إخطار باقي المديريات والمأموريات الأخرى لتقوم بربط الضريبة على أي وحدة أخرى مملوكه للممول
5- يلتزم على الممول في حالة إذا طرأ عليه أي تغيرات بشأن ملكيته يترتب عليه زوال الإعفاء إخطار المأمورية التابع لها العقار بذلك قبل نهاية يونيو من كل عام وفى حالة مخالفة ذلك يتعرض الممول للغرامة المقررة بالمادة 31 من القانون
في غير هذه الحالة أي إذا طرأ تغيير على الممول يجعله مستحقا للإعفاء لم يكن مستحقا له من قبل يحق له التقدم بطلب الإعفاء مشفوع بالمستندات الدالة على توافر شروط الإعفاء وذلك قبل شهر يونيو من كل عام على يستحق الإعفاء من أول يوليو التالي لتقديم الطلب .
أولا: الإعفاء المقرر للوحدة العقارية التي يستخدمها المكلف لغير أغراض السكن
نص القانون في المادة 18/بند “هـ” المعدلة بالقانون رقم 117 لسنة 2014 على إعفاء كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه، على أن يخضع ما زاد للضريبة
. أن الإعفاء مقرر لتلك الوحدات التي تقل قيمتها الايجارية عن (1200 جنيه – (ألف ومائتي جنيه- بعد خصم نسبة أل 32% مصاريف الصيانة- ووفقا لذلك تكون كل وحده عقاريه قيمتها السوقية تقل عن” 98000 جنيه أي ما يقارب ” 100000 ” ” مائة ألف جنيه تقريبا ” –معفاة من الضريبة العقارية أما ما زاد قيمتها عن ذلك فيخضع للضريبة.
كيف يمكنك معرفة القيمة السوقية للوحدة الغير سكنية؟
1- يتم ضرب القيمة الايجارية بعد خصم النسبة 32% وصولا للقيمة الايجارية قبل الخصم وعلى سبيل المثال أن القيمة الايجارية بعد الخصم كانت 1200جنيه تكون القيمة الايجارية قبل الخصم هي :- 1200 × 100 ÷68 = 1764 جنيه وهى عبارة ضرب قيمة “القيمة الايجارية في معكوس 68% وصولا للقيمة الايجارية قبل خصم منها مصاريف الصيانة التي هي 32%
2- يتم ضرب الناتج وهو 1764 جنيه × 100÷3 = 58800 وهى عبارة عن ضرب القيمة الايجارية في معكوس 3% وهى نسبة القيمة الايجارية من القيمة الرأسمالية والناتج عبارة عن القيمة الرأسمالية للعقار
3- يتم ضرب 58800 جنيه × 100÷ 60= 98000 جنيه وهو عبارة عن حاصل ضرب القيمة الرأسمالية في معكوس 60% القيمة السوقية للوحدة ليكون الناتج القيمة السوقية للوحدة.
الفرع السابع
إضافة بند جديد
للعقارات الغير خاضعة للضريبة
حيث تنص المادة 11 من قانون الضريبة على العقارات المبنية على :
” لا تخضع للضريبة:
أ- العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام، وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية.
ب- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
ج- العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها. “
وبموجب التعديل الأخير الذي أدخله المشرع علي قانون الضريبة علي العقارات المبنية رقم 196/2006 بموجب القانون رقم 117/2014 كان بشأن نص المادة (11 ) من القانون والتي تنص على :-
يضاف للمادة (11) من قانون الضريبة على العقارات المبنية بند جديد (د) نصه الآتى: (د) الأحواش ومبانى الجبانات.