دراسة جدوى عن مشروع مبنى سكني ( للعزاب )

دراسة جدوى
عن
مشروع مبنى سكني
( للعزاب )

معلومات عامه عن المشروع

1-1 مقدمه :
شهدت المملكة خلال السنوات الماضية تزايد عدد السكان، حيث قفز هذا العدد من أكثر من سبعة ملايين نسمة عام ١٣٩٤ هـ إلى أكثر من عشرين مليون نسمة في عام ١٤٢١ هـ ، وبلغ معدل النمو السنوي هذه الفترة ٣ %، وكان من أهم خصائص التحولات السكانية خلال الفترة السابقة زيادة الهجرة للمدن الرئيسة ، وارتفاع نسبة الفئة العازبة فيها، ونتيجة لهذه التحولات فقد ظهرت الحاجة الملحة إلى توفير الإسكان المخصص للعزاب داخل المدن ، وربطها بموقع العمل.

2-1 أسم المشروع :
مشروع مبنى سكني ( للعزاب ) .

3-1 موقع المشروع :
حي الجامعه – مخطط بن لادن – خلف مسجد بن لادن – جنوب جامعة الملك عبدالعزيز .

4-1 وصف الموقع حالياً :
الموقع عباره عن قطعة أرض على شارع تجاري عام هو شارع عبدالله سليمان تقدر مساحتها بـ 750 متر مربع .

5-1 وصف المشروع المقترح :
• المشروع عباره عن مبنى سكني للعزاب ، وسيقام في المنطقه المحيطه بجامعة الملك عبدالعزيز ويتوقع أن تصل تكلفته إلى 6 ملايين ريال .
• سيوفر المشروع 40 شقه بتشطيبات ممتازه للعزاب (غرفه + صاله وغرفتين + صاله ) بمنافعهما (دورة مياه + مطبخ أمريكي) بالاضافه إلى المنافع المشتركه للمبنى من صالة جلوس وصالة العاب رياضيه ومواقف للسيارات وغرف لعمال النظافه والحراسه .
• كما سيتم توفير خدمات مميزه للسكان بدون مقابل مثل خدمة الانترنت والقنوات الرياضيه المشفره وتنظيف للشقق السكنيه (مره واحده في الاسبوع) .
• وسوف يتم تزويد الشقق بأجهزة تكيف وثلاجه صغيره .
• بالاضافه إلى أربعة محلات تجاريه سوف تؤجر للغير لأنشطه تلبي إحتياجات سكان المبنى مثل : صالون حلاقه- مغسلة ملابس – بوفيه – بقاله.

6-1 الخصائص المميزه لموقع المشروع :
يتميز الموقع بالخصائص التاليه :
• توفر جميع الخدمات الضروريه ووسائل النقل المختلفه .
• قرب الموقع من جامعة الملك عبدالعزيز.
• قرب الموقع من طريق الحرمين (السريع) الذي يربط مدينة مكه المكرمه بمدينة جده.
• كما أن الموقع موجود وسط أحياء تعرف بأنها أحياء خاصة بالعزاب .

7-1 أهداف المشروع :
يهدف المشروع إلى مايلي :
• تحقيق إيراد جيد لملاك المشروع .
• سد جزء من إحتياجات المجتمع (فئة العزاب) في مجال السكن مما يوفر من معاناة هذه الفئه ويوفر في الوقت والجهد .
• المشروع عباره عن نواه لسلسله مشاريع بالامكان تنفذيها مستقبلاً في مدن أخرى في المملكه وبنفس المواصفات والخدمات.

الدراسه الفنيه للمشروع

1-2 عمر ومراحل المشروع :
بالرجوع إلى معدلات الاهلاك الصادره من مصلحة الزكاه والدخل فأن عمر المشروع الافتراضي هو 33 عام.

2-2 التاريخ المقترح لبدء إنشاء المشروع :
مرحلة البناء والتجهيزات تستغرق من تسعة أشهر إلى سنه .

3-2 الخصائص المميزه للخدمه المقدمه من المشروع للمستهلكين والمستفيدين :
تتميز الخدمات المجانيه المقدمه بالخصائص التاليه :
• توفر صالة أجهزه رياضيه.
• توفر صالة جلوس .
• قنوات فضائيه رياضيه مشفره .
• شبكة انترنت.
• خدمات نظافه وحراسه.
• توفر أجهزه كهربائيه (مكيفات + ثلاجه)
• مواقف للسيارات.

4-2 العوامل المعززه لاهمية المشروع للمستثمر :
• قلة المعروض من الشقق السكنيه الخاصه بالعزاب ( بصفه عامه).
• عدم توفر شقق سكنيه للعزاب بمواصفات فاخره وبخدمات مميزه (بصفه خاصه) .
• موقع المشروع بالقرب من جامعة الملك عبدالعزيز ومن طريق الحرمين .

5-2 المنافع المتوقعه للمستثمر :
1) الايجار السنوي للشقق.
2) الايجار السنوي للمحلات .

6-2 البناء المطلوب (النوع، المساحه ، التكلفه) :
يتوقع أن تبلغ مساحة بناء الدور الواحد حوالي 450 متر مربع ( مساحة الارض 750 متر مربع ونسبة البناء 60 % ) يتكون البناء من طابق ارضي وميزانين وخمسة طوابق متكرره وسيكون البناء من الاسمنت المسلح وبتشطيبات ممتازه مع توفر مصعدين كما أن واجهه المبنى من الحجر ، هذا ويتوقع إستغلال المساحات على النحو التالي :
1) الطابق الارضي : يتكون من اربعة محلات تجاريه ومواقف للسيارات وغرفه للحارس وغرفة لمشرف المبنى .
2) الميزانين : جزء منه للمحلات التجاريه والباقي صالة العاب وصالة جلوس وغرفه لعمال النظافه .
3) الادوار العلويه : خمسة أدوار متكرره يتكون كل دور من :
 شقه واحدة مكونه من غرفتين وصالة وحمام ومطبخ امريكي.
 (7) شقق مكونه من غرفة وصالة صغيره وحمام ومطبخ امريكي.

من خلال استشارة المكاتب الهندسيه والمقاولين تم تقدير تكلفة البناء والارض كالاتي :
البند التكلفه / الريال
قيمة المبنى ( 3150 متر مربع في 1300ريال) 4,095,000
قيمة تصريح البلديه والرسم الهندسي 40,000
قيمة عدادات الكهرباء والماء 120,000
قيمة الارض (750 متر مربع في 2000ريال) 1,500,000
المجموع 5,755,000

7-2 الاثات والتجهيزات :
يبين الجدول التالي إحتياجات المشروع من الاثات والتجهيزات :
البند التكلفه / الريال
أثات للشقق السكنيه عدد 40 شقه ( مكيفات وثلاجات) 153,500
أثات لصالة الجلوس (تلفزيون ومقاعد ومكيفات) 10,000
أثات لغرف العمال 9,000
أجهزة العاب رياضيه ( سير وحديد وبلياردو وطاولة تنس) 25,000
المجموع 197,500

8-2 الخدمات الاضافيه :
سوف يزود المشروع بخدمات إضافيه ويتحمل صاحب المشروع تكاليف هذه الخدمات سنوياً على النحو التالي :
البند التكلفه / الريال
قنوات فضائيه رياضيه مشفره (الجزيره + ART) 15,000
إنترنت DSL 20,000
المجموع 35,000

9-2 الصيانه :
سوف يتم عمل صيانه دوريه للمصاعد والاجهزه والمباني على النحو التالي :
البند التكلفه / الريال
صيانة المصاعد ” سنويه” 16,000
صيانه دوريه (01% من التكاليف الرأسماليه) 60,000
المجموع 66,000

10-2 الإداره والعماله اللازمه :
يحتاج المشروع إلى العماله التاليه كما هو موضح أدناه :
البند شهري / ريال سنوي / ريال
راتب مشرف المبنى ( عدد 1 ) 3,000 36,000
راتب حارس ( عدد 1) 1,500 18,000
راتب عمال نظافه ( عدد 2) 2,400 28,800
المجموع 6,900 82,800

دراسة السوق

1-3 الشرائح المستهدفه :
فئة العزاب من العاملين (الموظفين) وطلاب الجامعه.

2-3 حجم السوق المتوقع (معطيات تقدير عدد المستفيدين ):
من الصعب تحديد حجم الطلب الحالي لهذه الخدمه بشكل دقيق ولكن من خلال الاحصائيات المتاحه والاستفسارات فأنة يمكن تحديد حجم الطلب الحالي من خلال المعطيات التاليه :
أولاً : العزاب العاملين :
• يمثل العزاب في السعودية نسبة كبيرة من شريحة الشباب التي تمثل 60 % من المجتمع السعودي منهم 50.1 % من الذكور وإذا مانظرنا إلى أن عدد سكان مدينة جده حوالي 2.8 مليون نسمة وبذلك فأن عدد العزاب من فئة الذكور في مدينة جده يمثل حوالي 0.84 مليون .
• إلا أنه لابد من إستبعاد العناصر التاليه :
1) فئة صغار السن : وهي تتضمن الأفراد الذين تبلغ أعمارهم 16 سنة فأقل، وهي تعتبر أكبر الفئات في المجتمع السعودي حيث تبلغ نسبتها حسب التوزيع السكاني في المملكة 54.1 %.
2) نسبة البطالة : يشير تقرير حديث لمصلحة الإحصاءات العامة أنّ نسبة البطالة 8.5% من إجمالي قوة العمل الوطنية “مصلحة الإحصاءات العامة”.
3) الدخول المتدنية : كما لا يغيب عن أذهاننا أنّ نسبة كبيرة من الفئة التي يُمكن اعتبارها منتجة وهي 25% هم من أصحاب الدخول المتدنية سواء من العاملين في القطاع العام أو القطاع الخاص.
• وبناءاً على ماسبق فأن الفئة المستهدفه من العزاب العاملين =
عدد العزاب من فئة الذكور – (فئة 16 سنة فأقل+ نسبة البطالة + الدخول المتدنية)
الفئة المستهدفه = 0.84 مليون – (0.45-0.03 – 0.09 ) = 0.27 مليون.

ثانياً : العزاب الطلاب :
يتزايد عدد الطلاب جامعة الملك عبدالعزيزسنوياً ، فعدد الطلاب الحالي اكثر من 64 ألف طالب من مختلف البرامج حيث أن عدد طلاب برنامج الانتساب يفوق 30 ألف طالب فيما يصل عدد طلاب الانتظام الى 34 الف طالب يدرسون في 20 كلية بالجامعة .

3-3 حجم السوق المقدر (عدد المستفيدين المحتملين):
يتوقع أن يستفيد من المشروع سكان المبنى المقدر بعدد لا يزيد عن 80 شخص ( 40 شقه x شخصين) .

4-3 المنافسه وأسعار الخدمات :
• لا توجد مشاريع مشابهة في نفس المنطقة المحيطه بالجامعه تؤجر سنوياً للعزاب وبمواصفات وخدمات مميزه .
• إلا أنه يمكن توضيح أوضاع الشقق المفروشه في المنطقه التي تقدم خدمات مميزه من خلال الجدول التالي :
الامكانية طريقة الدفع نوع الشقة الموقع المبنى
غير متوفره 1600 شهريا غرفة السليمانيه الغربيه ابراج المقري
غير متوفره 1850 شهريا غرفة وصالة صغيرة
غير متوفره 2100 شهريا غرفة وصالة كبيرة
متوفرة 3200 شهريا غرفتين وصالة
غير متوفره 2500 شهريا غرفة وصالة ومطبخ الجامعه – ش عبدالله سليمان الساحل الغربي
غير متوفره 3500 شهريا ثلاث غرف وصالة ومطبخ
• حيث يلاحظ الاتي :
1) نسب الاشغال للشقق المفروشه التي تتكون من غرفه وصاله وصلت إلى 100 %
2) يبلغ معدل الايجار الشهري لهذه الشقق مابين 1.850 ريال إلى 2.500 ريال .

5-3 الخصائص المميزه والغالبه على استهلاك الخدمه :
يتوقع أن يسكن في الشقه الواحده عدد شخصين بحد الاقصى وفق الانظمه والعقود التي ستوقع مع السكان وذلك بهدف توفر الهدوء لبقية السكان والحفاظ على الممتلكات.

6-3 خصائص المستهلكين:
من خلال نتائج الأستبيان الموزع تم تحديد متطلبات العزاب الإسكانية في محاولة لاستنتاج الضوابط والمعايير التخطيطية المتعلقة لهذا النوع من الإسكان ويمكن تلخيص المزايا التي تبحث عنها شريحة المستفيدين في النقاط التاليه :
1) الاستقلاليه .
2) الحريه.
3) النظافه.
4) الصيانه الدوريه.
5) الرفاهيه من خلال توفر الخدمات المميزه مثل : الانترنت والقنوات الفضائيه المشفره وصالة الالعاب .

7-3 معدل التغير المتوقع في الاستهلاك :
يتوقع ثبات عدد المستفيدين سنوياً وكذلك إيراد ايجار الشقق السكنيه والمحلات التجاريه.

8-3 الطاقه القصوى المقدره للمشروع :
• يتوقع أن تكون نسبة الاشغال سنوياً في السنة الاولى 80 % ومن ثم نسبة اشغال كامله خلال السنوات التالية .

الدراسه الماليه
1-4 التمويل :
• مصدر التمويل للمشروع تمويل ذاتي من خلال مدخرات اصحاب المشروع بقيمة 6 ملايين ريال.
• سيتم اسخدام سعر خصم 5% عند احتساب القيمة الحالية للمشروع على اعتبار ان هذا المعدل يمثل تكلفة الفرصة البديله .

2-4 الايرادات المتوقعه في حالة الاشغال الكامل للمشروع :
الوحدة العدد الايجار السنوي إجمالي الايجار السنوي
شقة (غرفه واحده + صاله) 35 17,000 595,000
شقة (غرفتين + صالة) 5 20,000 100,000
محل تجاري 4 30,000 120,000
اجمالي الايرادات السنوية 815,000

3-4 التكاليف الراسماليه (تكاليف الانشاء) :
وهى كافة ما ينفق على المشروع منذ بداية التفكير فى عملية الاستثمار حتى دورة التشغيل العادية الأولى . وتمثل هذه التكاليف إنفاق استثمارى يستفيد منه المشروع لأكثر من سنة خلال عمر المشروع . وتشمل جميع تكاليف تأسيس وإنشاء المشروع التى سبق ذكرها فى الدراسه الفنية :
البند التكلفه / الريال
مباني 4,255,000
اراضي 1,500,000
الاثاث 172,500
معدات 25,000
نقد 47,500
اجمالي التكاليف الرأسمالية 6,000,000
.
4-4 التكاليف التشغيليه (سنوياً) :
وتشمل جملة التكاليف قصيرة الأجل ، متوسط تكاليف مستلزمات التشغيل لدورة واحدة وتكاليف الأجور والمرتبات (متوسط 5 سنوات):

البند التكلفه / الريال
متوسط الرواتب والاجور 87,768
متوسط مصاريف الصيانة 72,938
متوسط مصاريف الخدمات 35,000
اجمالي التكاليف التشغيلية 195,706

مصاريف الاهلاك على اساس قسط الاهلاك الثابت على النحو التالي :
البند التكلفه / الريال
اهلاك مباني 3 % 127,650
اهلاك اثاث 10 % 17,250
اهلاك معدات 10 % 2500
اجمالي الاهلاك 147,400

5-4 قائمة الدخل للخمس سنوات الاولى :
على افتراض :
• نسبة اشغال 80% في السنة الاولى ومن ثم نسبة اشغال كامله خلال السنوات التالية .
• زيادة رواتب الموظفين في السنة الثالثة للمشروع بنسبة 10%.
• زيادة مصاريف الصيانة بنسبة سنويا 5%.
• ثبات مصاريف الخدمات .

تكون قائمة الدخل للسنوات الخمس الاولى على النحو التالي :
قائمة الدخل
السنة 1 2 3 4 5
نسبة الاشغال 80% 100% 100% 100% 100%
الايراد التشغيلي 652,000 815,000 815,000 815,000 815,000
ايراد الاستثمار 25,000 57,500 92,500 130,000 170,000
اجمالي الايرادات 677,000 872,500 907,500 945,000 985,000
رواتب واجور 82,800 82,800 91,080 91,080 91,080
مصاريف صيانة 66,000 69,300 72,765 76,403 80,223
مصاريف خدمات 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000
الاهلاك 147,400 147,400 147,400 147,400 147,400
اجمالي التكاليف 331,200 334,501 346,247 349,886 353,707
صافي الربح 345,800 537,999 561,253 595,114 631,293
صافي الربح / التكاليف الرأسمالية 5.8% 9.0% 9.4% 9.9% 10.5%
صافي الربح / الايراد المتوقع 51% 62% 62% 63% 64%

6-4 قائمة التدفقات النقدية للخمس سنوات الاولى :
على افتراض :
• البيانات الواردة في قائمة الدخل .
• استثمار جزء من الفائض النقدي لايداعه في صندوق استثماري 5% سنويا.

تكون قائمة التدفقات النقدية للسنوات الخمس الاولى على النحو التالي :

قائمة التدفقات النقدية
السنة 1 2 3 4 5

رصيد النقدية في بداية العام 47,500 35,700 67,100 72,805 63,474
التدفقات النقدية الداخلة 652,000 815,000 815,000 815,000 815,000
ايراد استثمار 5% 25,000 57,500 92,500 130,000 170,000
اجمالي التدفقات النقدية الداخلة 724,500 908,200 974,600 1,017,805 1,048,474
رواتب واجور 82,800 82,800 91,080 91,080 91,080
مصاريف صيانة 46,000 48,300 50,715 53,251 55,913
مصاريف خدمات 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000
استثمار 500,000 650,000 700,000 750,000 800,000
اجمالي التدفقات النقدية الخارجة 688,800 841,100 901,795 954,331 1,006,993
رصيد النقدية في نهاية العام 35,700 67,100 72,805 63,474 41,481

مؤشرات الجدوى

1-5 معدل العائد السنوي المتوقع من المشروع :

م البند المبلغ / الريال
1 متوسط التكاليف التشغيلية 877,400
2 متوسط الايرادات السنوية 343,106
3 الربح السنوي الصافي 534,294
4 اجمالي التكاليف الرأسمالية 6,000,000
5 معدل العائد السنوي (3÷4) % 8.90%

2-5 فترة إسترداد راس المال المتوقع :
على افتراض ثبات متوسط الايرادات والمصروفات لجميع السنوات تكون فترة الاسترداد :

م البند المبلغ / الريال
1 التكاليف الرأسمالية 6,000,000
2 متوسط الربح السنوي 534,294
3 فترة استرداد رأس المال (1÷2) سنة 11.23

3-5 القيمه الحاليه الصافيه :
على افتراض :
• نسبة عائد الفرصة البديلة 5% .
• استمرار المشروع لمدة خمسة اعوام .
• بيع المشروع في نهاية الفترة بمبلغ 6 ملايين ريال .

تكون القيمة الحالية الصافية :
القيمة الحالية الصافية
السنة 1 2 3 4 5
رصيد النقدية 35,700 67,100 72,805 63,474 41,481
رصيد الاستثمار 500,000 650,000 700,000 750,000 800,000
قيمة بيع المشروع 6,000,000
الاجمالي 535,701 717,102 772,808 813,478 6,841,486
القيمة الحالية للتدفقات النقدية 510,191 650,433 667,581 669,251 5,360,483
اجمالي القيمة الحالية 7,857,939
التكاليف الرأسمالية 6,000,000
صافي القيمة الحالية 1,857,939

4-5 مؤشرات الربحيه (العائد / التكلفه) :

م البند المبلغ / الريال
1 القيمة الحالية للتدفقات النقدية 7,857,939
2 التكاليف الرأسمالية 6,000,000
3 مؤشر الربحية (1÷2) 1.31

5-5 قراءة للقوائم المالية ومؤشرات الجدوى :

يتضح من خلال قائمة الدخل للخمس سنوات الاولى تحقيق المشروع لصافي ربح يقارب 350 الف ريال ويمثل عائد بنسبة 5.8% من التكاليف الرأسمالية بسبب عدم الاشغال الكامل الا ان العائد بعد اشغال كامل المبنى يتصاعد من السنة الثانية من 9% ليصل في السنة الخامسة لـ10.5% وهو عائد ممتاز لمشروع يعد من مشاريع المخاطرة المنخفضة ، ونظرا لعدم وجود تمويل خارجي فالنسبة تمثل ايضا العائد على حقوق الملكية ، ويتوقع ان يستمر معدل الارباح حتى مع تقلبات الاسعار التي تحدث في الوقت الحالي حيث ان المشروع لايعتمد على المواد في تشغيله فجميع التكاليف عبارة عن مصاريف خدمات وصيانة واجور .
كذلك فإن قائمة التدفقات النقدية للسنوات الخمس الاولى من المشروع توضح توفر تدفقات نقدية كبيرة سيتم استثمار جزء كبير منها سنويا )من 500 الف الى 800 الف ريال ( في الصناديق الاستثمارية منخفضة المخاطر في احد البنوك المحلية لتحقق عائد ثابت يتوقع ان يكون 5% يدعم الايرادات .
و من خلال مقارنة متوسط الربح السنوي باجمالي التكاليف الرأسمالية ان فترة استرداد المشروع لكامل التكاليف الرأسمالية سيستغرق 11سنة وثلاثة اشهر تقريبا ، وفترة الاسترداد لا تعتبر طويلة بالنسبة للمشاريع العقارية التي يستلزم انشاءها تكاليف كبيرة مقارنة بالايرادات المتوقعة منها ، الا ان مايؤكد نجاح المشروع ارتفاع صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية خلال الخمس سنوات الاولى والذي يتجاوز 1.8 مليون ريال وذلك على افتراض بيع المشروع في نهاية الفترة بقيمة 6 ملايين ريال وهي قيمة متحفظة عطفا على الزيادة المتوقعة في العقار ، اما مؤشر الربحية للمشروع والذي يتجاوز 1.3 مرة فيعتبر مشجعا للدخول في المشروع لكونه مؤشرا مرتفعا الى حد ما .
وكذلك فان المشروع سيحقق اهدافه الاجتماعية المتمثلة في توفير سكن ملائم لفئة من المجتمع دائما ما تجد صعوبة في الحصول على السكن الملائم لها والذي تتوفر فيه الاجواء الهادئة والترفيهية باسعار مناسبة ، والمشروع ايضا سيساعد في توفير 4 وظائف يتجاوز رواتبها السنوية 82 الف ريال سيشترط في احداها ان يكون المتقدم لها سعودي.

الملاحق

1-6 الموقع

2-6 مقطع أفقي للدور المتكرر