معلومات عن عـقـود الإيـجـار التـشغـيليـة و الإفصاحات المطلوبة لـها

عقود الإيجار التشغيلية
أ – يتم الاعتراف بدفعات الإيجار بموجب عقود الإيجار التشغيلية كمصروف على أساس القسط الثابت خلال مدة العقد.
ب – يتم الاعتراف بالحوافز التي يمنحها المؤجر للمستأجر في عقود الإيجار التشغيلية. و تتخذ الحوافز للدخول في عقود الإيجار التشغيلية شكل دفعات مقدمة أو فترات يعفى فيها المستأجر من دفع إيجارات وما شابه ذلك ويجب الاعتراف بهذه الحوافز بشكل ملائم خلال مدة العقد منذ بدايته، لذلك فإن الفترة التي يعفى فيها المستأجر من الإيجارات يتم تحميلها بمصروف الإيجار بعد توزيع إجمالي أعباء الإيجار الإجمالية المدفوعة على السنوات التي تغطيها مدة الإيجار الكلية، أي أن الإعفاء يؤدي الى تخفيض الإيجار السنوي لجميع السنوات.
مثال (2)
بفرض أن المؤجر في ظل إيجار تشغيلي ورغبته في تحفيز المستأجر بقبول العقـد قــام بإعفاء المستأجر من دفع إيجار السنوات الثلاث الأولى للعقد البالغة مدته 20 سنة، علماً بان الأجرة السنوية مقدارها 4000 دينار، كما تحمل المؤجر مبلغ 2000 دينار تمثل تكاليف رسوم حكومية لتسجيل العقد والتي كان يتوجب أن يتحملها المستأجر.
المطلوب : ما هو مصروف الإيجار السنوي الذي سيظهر في قائمة الدخل للمستأجر؟

حل مثال (2)
قسط الإيجار السنوي لدى كل من المؤجر والمستأجر يبلغ :
(4000 × 17) – 2000 = 66000 دينار
66000 ÷ 20 سنة = 3300 دينار
مثال (3)
في 2016/7/1 أبرمت شركة الوفاء عقد تأجير مبنى، بحيث تنتقل ملكية المبنى الـــى المستأجر بعد 20 سنة من توقيع العقد، ولا يتضمن العقد نقل ملكية الأرض. بلغت القيمة العادلة للأرض المقام عليها المبنى 50 مليون دينار وقيمة المبنى 20 مليون دينار، وتبلغ إيجارات العقد السنوية ما قيمته 4.5 مليون دينار للأرض و 1.5 مليون دينار للمباني.
وقد قامت شركة الوفاء بتخصيص مدفوعات الإيجار على أساس قيمتها العادلة النسبية في بداية عقد الإيجار. تبلغ مدة عقد الإيجار الدنيا 30 سنة.
بلغت صافي القيمة الحالية للحد الأدنى من دفعات الإيجار في 2016/7/1 ما قيمته 35 مليون دينار للأرض و 21 مليون دينار للمباني ويتم إهتلاك المباني على أساس القسط الثابت خلال عمرها الإنتاجي البالغ 15 سنة و وعلى افتراض سعر فائدة فعلي بنسبة %7.
المطلوب : كيف يتوجب على شركة الوفاء معالجة هذا العقد بموجب معيار المحاسبة الدولي رقم 17؟
حل مثال (3) :
1. يتطلب معيار المحاسبة الدولي رقم (17) أن تتم مراجعة شروط العقد وتحديد مدى نقل مخاطر ومنافع ملكية الأصل المستأجر ، وإذا تم تحويل مخاطر ومنافع الملكية بشكل جوهري إلى المستأجر، يصنف العقد كعقد إيجار تمويلي.
2. يتطلب المعيار أن تتم معاملة الأرض والمباني بشكل منفصل، ويعتبر عقد إيجار الأرض في العادة عقد إيجار تشغيلي ما لم تنتقل الملكية إلى المستأجر وفـي هـذه الحالة لا تنتقل الملكية حيث أن القيمة الحالية لدفعات الإيجار هي 70% (35 مليون ÷50 مليون) فقط من القيمة العادلة للأرض والتي لا تشكل فعلياً كامل القيمة العادلة للأصل المستأجر وهو أحد شروط تصنيف عقد الإيجار كعقد تمويلي.
3. بالنسبة للمباني تنتقل الملكية بعد 15 سنة ويستمر العقد خلال عمره الاقتصادي مما يدل على أنه عقد إيجار تمويلي.
وتبلغ القيمة الحالية للحد الأدنى من دفعات الإيجار ما نسبته 105% (21 ÷ 20 مليون) من القيمة العادلة في بدايته ويشير هذا المبلغ إلى أن المستأجر سيشتري المبنى فعلياً، ولهذا فإنه يعتبر عقد إيجار تمويلي.
الإفصاحات المطلوبة لعقود الإيجار التشغيلية
بالإضافة إلى متطلبات الإفصاح الواردة في معيار الإبلاغ المالي الدولي رقم (7) “الأدوات المالية : الإفصاحات” يجب على المستأجر الإفصاح عما يلي:
– مجموع الحد الأدنى لدفعات الإيجار المستقبلية بموجب عقود الإيجار التشغيلية غير القابلة للإلغاء لكل فترة مما يلي:
ـ فترة أقصاها سنة واحدة.
ـ فترة من (1-5) سنوات.
ـ فترة أكثر من 5 سنوات.
مجموع الحد الأدنى لدفعات الإيجار المستقبلية المتوقع قبضها بموجب عقود الإيجار من الباطن غير القابلة للإلغاء.
ـ دفعات الإيجار والإيجار من الباطن والإيجارات المشروطة المعترف بها كمصروف
ـ وصف عام لترتيبات الإيجار الهامة للمستأجر مثل أساس تحديد دفعات الإيجار الطارئة ؛ وجود شروط خيارات التجديد أو الشراء.