معلومات عن مـعيـار المـحاسبـة الدولـي رقـم (40) الاستثمـارات العقـاريـة Investment Property

معيار المحاسبة الدولي رقم (40)
الاستثمارات العقارية
Investment Property
الأهداف التعليمية
بعد دراسة هذا المعيار يتوقع أن يكون القارئ ملماً بالأمور التالية :
1. التعرف على الأهداف الرئيسة لمعيار المحاسبي الدولي رقم (40): “الاستثمارات العقارية”.
2 . بيان النطاق الذي يغطيه المعيار المحاسبي الدولي رقم (40): “الاستثمارات العقارية.
3 .بيان الشروط الواجب توفرها للاعتراف بالاستثمارات العقارية من قبل المنشأة كأصول.
4. شرح للنموذجين اللذين يجوز للمنشأة الاختيار من بينهما لقياس الاستثمارات العقارية خلال الفترات التالية للتملك.
5. عرض للمعايير والاسس التي يتوجب الاسترشاد بهــا لتحديد القيمة العادلة للعقار في حالة اختيار المنشأة استخدام نموذج القيمة العادلة لتقييم الاستثمارات العقارية.
6. توضيح أهم حالات عمليات التحويل من وإلى الاستثمارات العقارية وكيفية معالجة الفرق في قيمة العقار المحول
7 . بيان الافصاحات التي يتطلبها معيار المحاسبة الدولي رقم (40) “الاستثمارات العقارية”.
مقدمة
تلجأ بعض الشركات الى استثمار جزء من أموالها في الاراضي والمباني (العقارات) وذلك بهدف تأجير هذه العقارات للغير والحصول منها على ايرادات التأجير. كما تلجأ بعض الشركات الى الاستثمار في العقارات بهدف الاحتفاظ بها لفترة طويلة وبالتالي الاستفادة من ارتفاع اسعارها السوقية مما يحقق لها ارباح رأسمالية عند عملية بيعها. ونظراً لزيادة اقبال الشركات على الاستثمار في العقارات وضخامة الاموال المستثمرة في هذا الجانب، فقد تم تخصيص معيار المحاسبة الدولي رقم (40): “الاستثمارات العقارية” لمعالجة الجوانب المحاسبية المختلفة لهذه الاستثمارات من اعتراف وقياس و افصاح.
ويجب التنويه الى ان امتلاك المنشأة للعقارات (اراضي ومباني) قد يكون لاسباب عديدة منها استخدام هذه العقارات لغايات استخدامات المنشأة مثل مباني المصانع والمباني التي تستخدم كمكاتب للادارة والمباني التي تستخدم كمستودعات بضاعة، وهذا النوع من العقارات يختلف عن الاستثمارات العقارية حيث يطبق عليه متطلبات معيار المحاسبة الدولي رقم (16): “الممتلكات والمصانع والمعدات” كما أن هناك منشآت اخرى مثل شركات الاسكان، تقوم بانشاء الابنية لغايات بيعها بعد ذلك، أي أن نشاط البناء بالنسبة لها يعتبر نشاط تشغيلي، وبالتالي يطبق على هذا النوع من العقارات متطلبات معيار المحاسبة الدولي رقم (2) “المخزون”، وتعتبر العقارات في هذه الحالة أصول متداولة وفقاً لمعيار المحاسبة الدولي رقم (2).
هدف المعيار
Objective
يهدف معيار المحاسبة الدولي رقم (40) : “الاستثمارات العقارية” الى وصف المعالجة المحاسبية للاستثمارات العقارية من حيث الاعتراف بها والقياس اللاحق لها بعد الإعتراف الأولي ومتطلبات الإفصاح الخاصة بها.
نطاق المعيار
Scope
يجب تطبيق معيار المحاسبة الدولي رقم :(40) “الاستثمارات العقارية” في عملية الاعتراف والقياس والافصاح الخاصة بالاستثمارات العقارية المملوكة من قبل المنشأة والتي تنوي المنشأة الاحتفاظ بها لغايات التاجير للغير، او بهدف الاحتفاظ بها لفترة طويلة وبالتالي الاستفادة من ارتفاع اسعارها السوقية مما يحقق لها ارباح رأسمالية عند عملية بيعها. كما ينطبق هذا المعيار على الاستثمارات العقارية التالية :
1. العقارات المملوكة من قبل المنشأة والمؤجرة للغير بموجب عقد تأجير تشغيلي.
2 .العقارات المحتفظ بها من قبل المنشأة بموجب عقد استئجار تمويلي والمؤجرة للغير بموجب عقد تأجير تشغيلي.
3. العقارات المملوكة من قبل الشركة القابضة والمؤجرة للشركة التابعة بموجب عقد تأجير تشغيلي، حيث يتم تصنيف هذه العقارات ضمن القوائم المالية للشركة القابضة كاستثمارات عقارية. أما عند اعداد القوائم المالية الموحدة فتعالج هذه الاستثمارات حسب متطلبات معيار المحاسبة الدولي رقم (16) “الممتلكات والمصانع والمعدات”. و السبب في تغيير معالجة العقارات عند اعداد القوائم الموحدة يعود الى أن مفهوم القوائم الموحدة يعتبر أن الشركتين القابضة والتابعة بمثابة شركة واحدة تمتلك هذه العقارات وتستخدمها لغايات عملياتها التشغيلية.
ومن الأمثلة الأخرى على الاستثمارات العقارية التي يشملها هذا المعيار ما يلي:
أـ أرض محتفظ بها بإنتظار إرتفاع قيمتها الرأسمالية على المدى البعيد وليس لبيعها في الأجل القصير في السياق العادي لنشاط المنشاة.
ب- أرض محتفظ بها حالياً لغرض غير محدد.
ج- مبنى شاغر ولكن محتفظ به لغايات تأجيره بموجب واحد أو أكثر من عقود الإيجار التشغيلية.
د – الممتلكات التي تم انشاؤها او تطويرها لتستخدم في المستقبل كإستثمارات عقارية اعتبارا من 2009/1/1).
هـ – كما يمكن تطبيق هذا المعيار على العقارات المحتفظ بها من قبل المنشأة بموجب عقد استئجار تشغيلي، شريطة :
1. ان تلبي هذه العقارات تعريف الاستثمارات العقارية، و
2. ان تستخدم المنشأة المستاجرة نموذج القيمة العادلة وحسب ما ورد في متطلبات معيار المحاسبة الدولي رقم (40) والمبيئة تفاصيلها في البند رابعاً لاحقاً من هذا
المعيار، و
3. ان تقوم المنشاة المستأجرة بالمحاسبة عن تلك العقارات كما لو كانت مستأجرة بعقد استئجار تمويلي.
حالة خاصة : اذا كانت المنشأة تمتلك عقار وتستخدم جزء من هذا العقار لعملياتها التشغيلية وتؤجر الجزء الأخر او تنوي بيعه في حالة ارتفاع سعره، فيتم في هذه الحالة معالجة الجزء الأول حسب معيار المحاسبة الدولي رقم (16)، بينما يعالج الجزء المؤجر كاستثمارات عقارية، أي بموجب المعيار رقم (40). أما اذا كان من غير الممكن تأجير الجزء الأخر أو بيعه بشكل منفصل عن الجزء المشغول من قبل المنشأة، فان العقار يعامل في هذه الحالة طبقاً لمتطلبات المعيار رقم (16)، الا اذا كانت الأهمية النسبية للجزء المشغول من قبل المنشأة قليلة، فيعالج كامل العقار في هذه الحالة كاستثمارات عقارية، أي بموجب المعيار رقم (40).
لا يشمل نطاق هذا المعيار العقارات التالية والأمور المتعلقة بها :
1. الجوانب الأخرى المتعلقة بعقود الإيجار الواردة في معيار المحاسبة الدولي رقم (17)” “عقود الإيجار” من حيث كيفية تصنيف عقد الإيجار والمحاسبة والإفصاح المتعلق بتلك العقود.
2. العقارات التي تنوي المنشأة بيعها ضمن نشاطها الطبيعي والتشغيلي العادي (تم تغطيتها في معيار المحاسبة الدولي رقم (2): “المخزون”).
3. العقارات التي يتم تشييدها او تطويرها من قبل شركات المقاولات لمصلحة طرف
ثالث (تم تغطيتها في معيار المحاسبة الدولي رقم (11): “عقود الانشاء”).
4. العقارات التي تمتلكها المنشأة لاستخدامها في عملياتها التشغيلية مثل مباني المصانع والمباني التي تستخدم كمكاتب للادارة والمباني التي تستخدم كمستودعات بضاعة (تم تغطيتها في معيار المحاسبة الدولي رقم (16) “الممتلكات والمصانع والمعدات”.
5. العقارات التي يتم تشييدها او تطويرها من قبل المنشأة لاستخدامها في المستقبل كاستثمارات عقارية (يتم معالجتها حسب معيار المحاسبة الدولي رقم (16): “الممتلكات والمصانع والمعدات”، حتى يكتمل تشييدها ثم تعالج عندما تصبح جاهزة بموجب معيار المحاسبة الدولي رقم (40) : الاستثمارات العقارية”.
6. الأصول البيولوجية المرتبطة بالنشاط الزراعي (تم) تغطيتها في المعيار المحاسبي الدولي رقم (41): “الزراعة”).
7 . حقوق المعادن والإستكشاف لإستخراج المعادن والنفط والغاز الطبيعي والمصادر غير المتجددة المشابهة (تم تغطيتها بموجب معيار الإبلاغ المالي الدولي رقم (6) “الكشف عن المصادر المعدنية (الطبيعية) وتقييمها”).
التعريفات والمصطلحات الواردة في المعيار
الاستثمارات العقارية Investment: Property : هي أرض أو مبنى (أو جزء من مبنى) أو كلاهما محتفظ بها من قبل المالك (او المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي) لتحقيق ايراد إما من عملية تأجير العقار للغير أو من الارباح الراسمالية الناتجة عن إرتفاع قيمة العقار الرأسمالية، أو كلاهما ولا يدخل ضمن الاستثمارات العقارية:
أ- العقارات التي تستخدم في تصنيع أو توريد البضائع أو الخدمات أو التي تستخدم للأغراض الإدارية.
ب ـ العقارات التي يتم بيعها من قبل المنشأة في سياق الأعمال العادية.
القيمة العادلة للأصل Fair Value : هي المبلغ الذي سيتم استلامه اذا تم بيع الاصل او دفعه لتسديد الالتزام في عملية اعتيادية بين اطراف مشاركة بالسوق المنتظم بتاريخ قياس القيمة العادلة (انظر معيار IFRS13).
التكلفة Cost: هي عبارة عن النقدية المدفوعة أو التضحيات التي تقدمها المنشأة أو القيمة العادلة للأصل المتنازل عنه مقابل حيازة الأصل أو إنشائه.
القيمة المسجلة أو المرحلة Carrying Amount : هي قيمة الأصل المعترف بها بتاريخ الميزانية العمومية.
العقار المشغول من مالکه Owner-Occupied Property : هو العقار المحتفظ بــه من قبل المالك (أو المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي) لغايات إستخدامه في الإنتاج أو توريد البضائع أو الخدمات أو للأغراض الإدارية.