درس فى التمويل العقاري

تطوير الإطار التشريعي المنظم لنشاط التمويل العقاري:

· تعديل اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم (148) لسنة 2001 بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (465) لسنة 2005 والتي أضافت تيسيرات عديدة للمتعاملين بالسوق خاصة فيما يخص طرق إثبات دخل المستثمر، وتعريف المستثمر المستفيد من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، ومعايير اعتماد وسطاء التمويل وخبراء التقييم.
· إضافة باب جديد إلى اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال رقم (95) لسنة 1992 ليسمح بالقيام بنشاط التوريق لتنشيط السوق الثانوي.
· تعديل بعض أحكام قانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد الصادر بالقانون رقم (88) لسنة 2003 بما ينظم نطاق تبادل المعلومات والبيانات المتعلقة بمديونية العملاء والتسهيلات الائتمانية المقررة لهم ليشمل شركات التمويل العقاري وشركات التأجير التمويلي، وكذلك السماح بإنشاء شركات تقدم خدمات الاستعلام والتصنيف الائتماني.
ثانياً: تطوير الإطار المؤسسي والضوابط الرقابية لحماية حقوق المتعاملين بالسوق ودعم الشفافية:
· تطوير اللوائح والضوابط الخاصة بمنح ترخيص مزاولة نشاط التمويل العقاري للشركات وكذلك الخبراء المتخصصين في هذا المجال من وسطاء، ووكلاء، ومقيمين عقاريين.
· تطوير نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري ونماذج اتفاقات التمويل العقاري الموحدة تيسيراً للقيام بعمليات التوريق.
· وضع الضوابط والقواعد العامة لتنظيم التعاملات في السوق وفقاً لأفضل الممارسات العالمية ومقررات بازل ii.
· توحيد كافة الإجراءات المستخدمة لحساب جداول استهلاك الدين وأقساط التمويل.

· إصدار ضوابط إعادة التمويل العقاري، ووضع الإطار التنظيمي اللازم لنشاط صناديق الاستثمار العقاري.
· إصدار ضوابط الاستحواذ على حصص في شركات التمويل العقاري المرخصة.
· تطوير الضوابط الرقابية لشركات التمويل العقاري بشأن مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب.
· تبسيط إجراءات التنفيذ على العقارات وتخفيض الفترة الزمنية اللازمة لذلك.
· إصدار الضوابط المنظمة لمنح التمويل العقاري بالعملات الأجنبية.
· توفير التغطيات التأمينية اللازمة لتفعيل سوق التمويل العقاري وذلك فيما يخص التأمين ضد مخاطر الوفاة والعجز، بالإضافة إلى التأمين ضد مخاطر الحريق.
ثالثاً: تطوير نظام التسجيل العقاري وإزالة المعوقات الخاصة به:
· تخفيض رسوم التسجيل العقاري إلى 2000 جنيه كحد أقصى وذلك بموجب
قرار وزير العدل رقم (5424) لسنة 2006.
· تيسير إجراءات التسجيل العقاري بالمجتمعات العمرانية الجديدة حيث تم توقيع بروتوكول تعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة يسمح بتحويل خطابات التخصيص إلى سند قانوني قابل للتسجيل وكذلك التسجيل الجزئي للمشروعات.
· إعفاء عقود التمويل العقاري من الخضوع لضريبة الدمغة النسبية.
رابعاً: تطوير السوق الثانوي:
· تأسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري في يونيو 2006 لتقوم بتوفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك العاملة في المجال بضمان محافظهم العقارية مما سيساعد على خفض مخاطر الائتمان ومعدلات الفائدة على القروض الممنوحة للعملاء، هذا بالإضافة إلى القيام بعمليات التوريق.

خامساً: إتاحة المزيد من فرص الإسكان من خلال توسيع نطاق المستفيدين من نشاط التمويل العقاري:

· تفعيل دور صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري وتطوير آليات العمل به.

· توسيع قاعدة المستفيدين من الدعم المقدم من قبل الصندوق من خلال رفع الحد الأقصى للدخل الشهري لمستحقي الدعم ليصل إلى 1750 جنيه شهرياً للأعزب و2500 جنيه شهرياً للأسرة وذلك بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم (1846) لعام 2008.

· رفع قيمة الدعم المقدم من قبل الصندوق من 10 آلاف جنيه إلى 15 ألف جنيه، هذا فضلاً عن رفع قيمة الحد الأقصى للوحدة السكنية المدعمة إلى 95 ألف جنيه.

· التعاون مع القطاع الخاص في توفير وحدات سكنية لمنخفضي الدخل حيث تم الانتهاء من العديد من المشروعات التي تم دعمها من خلال الصندوق وإنشائها من خلال القطاع الخاص.
سادساً: نشر وتنمية الوعي بنشاط التمويل العقاري:

· تنفيذ العديد من الحملات الإعلامية واسعة النطاق والتي تضمنت إعلانات تلفزيونية وإذاعية وأخرى بالصحف.

· تطوير دليل المستثمر لحمايته وتعريفه بكل حقوقه وكذلك التزاماته.

· المشاركة في العديد من المعارض والمؤتمرات ذات الصلة للتعريف بنشاط التمويل العقاري.
· إصدار العديد من المطبوعات والأدلة الاسترشادية لتوعية المواطنين بأهمية وإجراءات التمويل العقاري والتي تضمنت كلٍ من تقرير الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري خلال الفترة من (2005-2008)، ودليل خدمات الهيئة، ونشرة تعريفية بدور صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري.
· عقد العديد من الدورات التدريبية لخبراء التقييم العقاري بالتعاون مع مجموعة من جهات التدريب المعتمدة في هذا المجال.
· إنشاء البوابة الإلكترونية للهيئة العامة لشئون التمويل العقاري ومركز للرد على استفسارات المواطنين.
· عقد مؤتمر اليورومني السنوي للاستثمار والتمويل العقاري والذي ُيعد أول المؤتمرات المتخصصة في هذا المجال.
واستكمالاً لخطة تطوير سوق التمويل العقاري، تستهدف المرحلة الثانية من برنامج إصلاح قطاع الخدمات المالية غير المصرفية خلال الفترة من عام 2009 وحتى عام 2012 المساهمة في زيادة معدلات نمو القطاع العقاري، ورفع مستوى المعيشة من خلال توفير المسكن الملائم.
ويرتكز برنامج تطوير سوق التمويل العقاري على ثلاثة محاور تتمثل فيما يلي:
أولاً: التطوير التشريعي وزيادة معدلات التمويل:

· دراسة بعض التعديلات المقترحة لقانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية والتي تضمنت أربعة محاور أساسية شملت الأحكام العامة للقانون وإضافة مجالات تمويلية جديدة كإعادة التمويل، والإيجار الذي ينتهي بتملك العقار، والشراء بنظامي المشاركة والمرابحة، وإعادة دراسة اختصاصات صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، وأخيراً العقوبات الواجب إعادة النظر فيها والإجراءات التنفيذية المطلوب إضافتها.
· إضافة بعض الإجراءات التنفيذية لتسهيل التعامل مع منظومة التمويل العقاري مثل إجراءات التسجيل والرهن.
ثانياً: رفع كفاءة سوق التمويل العقاري وتطوير أداء المتعاملين به:
· زيادة عدد الشركات العاملة في مجال التمويل العقاري والخبراء المتخصصين في هذا المجال من وكلاء، ووسطاء، وخبراء التقييم.
· تطوير نشاط الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري لتقوم بطرح سندات بضمان محافظ القروض العقارية لتوفير المزيد من السيولة اللازمة للتمويل طويل الأجل.
· توفير برنامج تأميني متكامل لنشاط التمويل العقاري في مصر ليشمل التأمين ضد مخاطر الائتمان، وعدم صحة سند ملكية العقار، وعدم التنفيذ خلال فترة التشييد.
· تصميم نظام معلومات متكامل عن قطاع الإسكان والاستثمار والتمويل العقاري في مصر.
· إعداد سجل خاص لتسجيل الرهون الحيازية على ضمانات شركة إعادة التمويل العقاري.
· الإطلاع على أفضل الممارسات الدولية وتوقيع المزيد من اتفاقات التعاون في مجال التدريب لإعداد المزيد من الكوادر المتخصصة في مجال التمويل العقاري.

ثالثاً: تنفيذ خطة تثقيفية شاملة لرفع الوعي التمويلي لدى المواطنين:
تهدف الخطة التثقيفية إلى رفع الوعي بنشاط التمويل العقاري وذلك من خلال:
· تأسيس شركة لخدمات المعلومات لقطاع الخدمات المالية الغير مصرفية.
· تفعيل دور الهيئة العامة للرقابة المالية في نشر الثقافة المالية.
· المزيد من التطوير لقواعد الإفصاح والنشر.
· تأسيس اتحاد للجهات العاملة في قطاع التمويل العقاري.

كما تتضمن الخطة المستقبلية لتطوير سوق التمويل العقاري المزيد من التفعيل لنشاط صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري وتطوير آليات العمل به وفصل نظام الدعم عن الضمان حيث سيتم تطبيق برنامج جديد لدعم الوحدات السكنية لمنخفضي الدخل يستهدف تخفيض تكلفة التمويل وقيمة الأقساط الشهرية، وتكون فيه الأولوية لمشتري الوحدات السكنية للمرة الأولى، على أن يكون الحد الأقصى لسعر الوحدة المدعمة 95000 جنيه وألا يتجاوز الدخل الشهري للمستفيد 1750 جنيه مصري للفرد و2500 جنيه مصري للأسرة ويتناقص دعم الوحدة السكنية مع الزيادة في الدخل.

تطوير الإطار التشريعي والمؤسسي المنظم لنشاط التمويل العقاري

تم تطوير الإطار التشريعي المنظم لنشاط التمويل العقاري من خلال تفعيل قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية والتي تم تعديلها على النحو الذي أضاف العديد من التيسيرات للمتعاملين بالسوق.

وقد شمل التطوير القوانين ذات العلاقة بنشاط التمويل العقاري والمؤثرة عليه حيث تم إضافة باب جديد إلى اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال رقم (95) لسنة 1992 يسمح بنشاط التوريق لتفعيل السوق الثانوي، كذلك فقد تم التنسيق مع العديد من الوزارات والجهات المعنية حيث تم تخفيض رسوم التسجيل العقاري إلى 2000 جنيه مصري كحد أقصى بموجب قانون رقم 83 لسنة 2006 وتبسيط إجراءات التسجيل بالمجتمعات العمرانية الجديدة، تبسيط إجراءات التنفيذ على العقار، وإصدار قواعد إنشاء وتنظيم عمل الشركات التي تقدم خدمات الاستعلام والتصنيف الائتماني.

ويتولى الإشراف والرقابة على نشاط التمويل العقاري الهيئة العامة للرقابة المالية وذلك منذ بداية العام المالي 2009/2010 بموجب قانون رقم (10) لسنة 2009 والذي أسند للهيئة ضمن مهامها تنظيم نشاط التمويل العقاري والذي سبق وأن قامت به الهيئة العامة للشئون التمويل العقاري خلال الأعوام السابقة والتي قامت بتطوير الضوابط الحاكمة للنشاط والمنظمة لعمل شركات التمويل العقاري والخبراء المتخصصين في هذا المجال من وكلاء، ووسطاء ومقيمين عقاريين.

ثانياً: تفعيل نشاط صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري

يقوم صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري بتقديم الدعم للأفراد والأسر ذوي الدخل المنخفض الراغبين في شراء وحدات سكنية وذلك من خلال خفض قيمة التمويل إلى ما يمكن للمستثمر سداده، وهو جهة ذات شخصية اعتبارية عامة وقد تم إنشائه بموجب القرار الجمهوري رقم 4 لسنة 2003.

تم اتخاذ العديد من الإجراءات لتطوير نشاط صندوق ضمان وعم نشاط التمويل العقاري، تمثل أهمها في توسيع قاعدة المستفيدين من الدعم المقدم من قبل الصندوق ليشمل الأفراد ذوي الدخول الأقل من 1750 جنيه شهرياً والأسر ذات الدخول الأقل من 2500 جنيه شهرياً، هذا فضلاً عن زيادة الحد الأقصى لسعر الوحدة السكنية المدعمة إلى 95.000 جنيه.

ثالثاً: تطوير السوق الثانوي للتمويل العقاري

تم تأسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري في يونيو 2006 برأسمال 212 مليون جنيه وذلك بهدف توفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك العاملة في المجال بضمان محافظهم العقارية ووفقاً للضوابط المحددة. ومن المقرر أن تقوم الشركة بإصدار سندات بضمان محافظ القروض العقارية مما سيساعد على تنشيط سوق السندات وتوفير الموارد المالية طويلة الأجل.

وعلى الجانب المؤسسي، فقد انتهت الشركة من إعداد كافة اللوائح والسياسات الداخلية هذا فضلاً عن الإطار القانوني والتنظيمي الحاكم لتعاملاتها مع الجهات ذات العلاقة. وقد ارتفع عدد مساهمي الشركة ليصل إلى 27 مساهم متضمناً البنك المركزي المصري وصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، كما زاد رأسمالها المدفوع ليصل إلى 241 مليون جنيه في يونيو 2009.