الجوانب القانونية للأعمال التى يزاولها”الخبير المثمن” والمعاملة الضريبية لها

إعداد وتقديم : الأستاذ المحاسب / طارق محمد عرفه …. مدير عام بالجهاز المركزى للمحاسبات

مقدمة:                                                                    

تثار تساؤلات عديدة حول طبيعة العقد الخاص بالعمل الذى يزاوله “الخبير المثمن”، فمتى يعتبر “عقد وكالة” ، ومتى يعتبر “عقد مقاولة” ، ومتى يعتبر” عقد عمل” تتوافر فيه علاقة التبعية، وما هى القوانين التى تنظم أعمال “الخبير المثمن” وذلك فى حالة قيامه ببيع المنقولات المستعملة بالمزاد العلني أو عند قيامه بالوساطة فى بيع العقارات والسيارات سواء من خلال عمله المهنى أو من خلال كيان قانونى فيه مضاربة على العمل والمواد الأولية ، بمعنى أخر متى يعتبر عمل “الخبير المثمن” مهنى ، ومتى يعتبر عمل تجارى،وهل يجوز للجهات الحكومية الاستعانة  بمكاتب “الخبراء المثمنون” عوضاً عن الهيئة العامة للخدمات الحكومية عند بيع أى من أصولها ،وما هى المعاملة الضريبية  للأعمال التى يزاولها “الخبير المثمن” سواء المهنية أو التجارية فى ظل قانون الضريبة على الدخل رقم (91) لسنة 2005 وتعديلاته وكذا فى ظل قانون الضريبة على القيمة المضافة رقم (67) لسنة 2016.

وسوف نتناول هذه الموضوعات السابقة على النحو التالى:                  

طبيعة العقد الخاضع له “الخبير المثمن”.

القوانين التى تنظم عمل”الخبير المثمن”.

استعانة الجهات الحكومية بالخبراء المثمنين فى تنفيذ عمليات البيوع.

المعاملة الضريبية للأعمال التى يزاولها “الخبير المثمن” فى ظل قانون ضريبة الدخل رقم (91) لسنة 2005 وتعديلاته.

المعاملة الضريبية للأعمال التى يزاولها “الخبير المثمن” فى ظل قانون القيمة المضافة رقم (67) لسنة 2016.

وفيما شرح تفصيلى لكل موضوع على حده:أولاً- طبيعة العقد الخاضع له “الخبير المثمن”:تختلف طبيعة العقد الخاضع له الخبير المثمن حسب طبيعة المهمة (محل العقد) المكلف بها هذا الخبير على النحو التالى)[1](:

أ)-اذا كان مالـــك المـال يرغب في التصرف فيه بواسطــة خبير مثمن , فان الــخبير فــي هذا الفـرض يعـد وكيـلا عن مــالك المـال , و من ثم تنطبق قواعــد الوكالــة في علاقـــة الطرفيـــن بعضهمـــا ببعض،و من ثم يكـــون طرف العقـــد هو المالك الموكل اما الخبير المثمن فهو نائب عنه. و عليه فإن العقد الذي يبرمه مالك المال مع الخبير المثمن هو عقد وكالة( الوكــالة هي عقــد بمقتضـــاه يلتزم الوكيــل بان يقــوم بعمل قانوني لحساب الموكـــل)، ومن ثم نجد أن المشرع يحصـــر الوكالـــة في نطـــاق الاعمــال القانونيــة دون الاعمــال الماديــــــة.

ب)-إذا كـــــان الخـــبير المثمـــن يلتـــزم فـــي عقــــد الوكالـــة بـــان يقــــوم بإجراء البيــــع نيابـــة عن البــــائع اي يقــــوم بعمـــل قانـــوني  , فـــإن  هــــذا لا يعنـــي ان الخــبير المــثمن لا يقـــوم الي جانــب عملـــه القـــانوني بأعمال ماديـــة تابعــــة او متممـــة لعملـــه القــــانوني الاصلـــــي , و من ثـم للخــــبير المـثـمن ان يقــوم بتثـمـين المــال المـــعد للــتصرف فيـــه و الاعـــلان عــن التــصــرف بـــالمــزاد العــلني و يظـــل العقـــد وكــالــة.

ج)يـــراعـي فــي تـطـبـيـق قــواعــد الــوكـــالــة ان الـخـبـيــر الـمـثـمـن يـمـارس مـهـنـة حــــرة تـنـظـمـهــا و تـحـكـمـهـــا قــواعـد قــانـونـيـة خــاصـــة يـجــب الــتـقـيــد بـهـــا على نحو ما سيرد ذكره عند الحديث عن القوانين التى تنظم عمل “الخبير المثمن”.

ء)اذا كان العقد الذي يربط مالك المال بالخبير المثمن تقييم المال فقط أو إجراء البيع دون إرساء المزاد فلا يكون العقد وكالة و لكنه قد يكون عقد مقاولة او عقد عمل حسب توافر شروط اي من العقدين.

ففي هاتين الحالتين العقد ليس عقد وكالة لان الوكالة تقتصر على التصرفات القانونية أما التقييم او التثمين فيعتبر عملا ماديا , و كذلك فان النداء على المزايدين و مباشرة المزايدة دون ارساء المزاد يعد عملا ماديا ايضا.

 و في الحالة السابقة تنطبق قواعد قانون العمل اذا كان الخبير المثمن قام بالعمل تحت ادارة و اشراف مالك المال اي توافرت رابطة التبعية بين الطرفين بحيث كان مالك المال موجها و الخبير تابعا(عقد العمل هو العقد الذي يتعهد فيه احد المتعاقدين بان يعمل في خدمة المتعاقد الاخر و تحت ادارته و اشرافه مقابل اجر يتعهد به المتعاقد الاخر )”م 674 مدني”.                           اما اذا كان الخبير يقوم بعمله مستقلا دون صدور تعليمات له من صاحب المال فإن العقد يكون عقد مقاولة(عقد المقاولة فهو العقد الذي يتعهد بمقتضاه احد المتعاقدين ان يصنع شيء أو ان يؤدي عملا لقاء اجر يتعهد به المتعاقد الاخر ” م 646 مدني “.

ثانياً-القوانين التى تنظم عمل ” الخبير المثمن” :

هناك عدة قوانين تنظم عمل ” الخبراء المثمنين” طبقاً للعقود المبرمة مع مالك المال تتمثل فى الأتى:

(أ)-القانون رقم 100 لسنة 1957 فى شأن البيوع التجارية:

ينظم مهنة “الخبراء المثمنين” أحكام القانون رقم 100 لسنة 1957 فى شأن بعض البيوع التجارية ،و قرار وزير التموين والتجارة الخارجية رقم 398 لسنة 1986 فى شأن بعض البيوع التجارية، وفيما يلى أهم الأحكام المتعلقة بالخبراء المثمنين وفقاً لأحكام هذا القانون:

1)يتم تسجيل المثمنين في سجل الخبراء لدي قطاع التجارة الداخلية التابع لوزارة التجارة والصناعة وهي الجهة المفترض أنها تشرف علي عمل الخبراء الذين ينظم عملهم القانون رقم 100 لسنة 1957..

2)لا يجوز بيع المنقولات بالمزايدة العلنية إلا بواسطة خبير مثمن مقيدا فى السجل المعد لذلك بوزارة التجارة، ويقصد بالبيع هنا البيع الاختيارى بالمزايدة العلنية للمنقولات المستعملة، ويقصد بالبيع بالمزاد العلنى كل بيع يستطيع اى شخص حضوره حتى لو اقتصر المزاد على طائفة معينة من الاشخاص، أما المنقولات المستعملة فيقصد بها جميع الاموال المــنقولة التى تكون قد انتقلت حيازتها للمستهلك بأى سبب من الاسباب كسب الملكية(كالمنقولات والتحف والأنتيكات والآلات وكل ما يتم نقله فقط).

3) فيما يتعلق ببيع المنقولات المستعملة بالمزاد العلني , يكون الحد الاقصى لعمولة الخبير المثمن المشار اليها فى المادة (7) من القانون رقم 100لسنة 1957 كالآتى -:

– اذا تم البيع فى صالة المزاد :

10  %من ثمن البيع يدفعها البائع (تشمل اجرة الصالة وتكليف الدعاية ).

5%من ثمن البيع يدفعها المشترى.

– اذا تم البيع فى المكــان الموجودة به المنقولات او المكان الذى يصدر به ترخيص .

5%من ثمن البيع يدفعها البائع .

5%من ثمن البيع يدفعها المشترى .                             

و من عبارات هذا النص يتضح ان هذه النسبة هي حد اقصى في بيع المنقولات المستعملة بالمزاد العلني , للأجر او العمولة الخبير المثمن،  و من ثم يجوز الاتفاق على نسبة اقل من ذلك .

4)ينحصر عمل الخبير المثمن فى ضوء القانون رقم (100) لسنة 1957 فى تثمين الأشياء المعروضة للبيع بالمزايدة ولا يتعداها الى القيام بالوساطة  فى الأشياء المعروضة للبيع ، ومع ذلك قد يكلف الخبير أو الجهة أو أى فرد بعمل من أعمال الوساطة لبيع العقارات أو السيارات أو من خلال تكليف أحد المتعاقدين (جهة التزام) له بإتمام صفقة معينة على أن يتقاضى فى مقابل ذلك عمولة، ومقدار هذه العمولة أو الأجر يخضع لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين ، وفى حالة الاتفاق دون ان يتتطرق الطرفان الي بحث قيمة الاجر فلا يعد عمل الخبير تبرعا بل بمقابل يتحدد على اساس اجر المثل.

 

(ب)-قانون التجارة المصرى رقم (17) لسنة 1999 وتعديلاته:

تناول قانون التجارة المصرى رقم (17) لسنة 1999 وتعديلاته القواعد المنظمة لمهنة الخبير المثمن أثناء البيع بنظام المزايدة العلنية ، والتى يمثل بعضها تكراراً لما ورد بإحكام القانون رقم 100 لسنة 1957 فى شأن بعض البيوع التجارية ، حيث تناولت المواد أرقام (110)، (112)،(113)،(114) من قانون التجارة رقم (17) لسنة 1999 الأحكام المتعلقة بالخبير المثمن عند القيام بنظام البيع بنظام المزايدة العلنية،وذلك من حيث عدم جواز بيع السلع المستعملة بالمزايدة العلنية إلا من خلال خبير مثمن، والحالات التى يمتنع فيها الخبير المثمن عن إرساء المزايدة، علاوة على عدم جوازه الاشتراك بنفسه أو بواسطة غيره فى المزايدة على السلع المعروضة للبيع، فضلاً عن أعطاء القانون للخبير المثمن حق امتياز بسبب ما يستحقه من أجر أو عمولة على ثمن السلع التى تولى بعها بالمزايدة العلنية…

(ج)- قانون التمويل العقارى رقم (148) لسنة 2001 وتعديلاته:

على الرغم أن  القانون 100 لسنة 1957 م بشأن بعض البيوع التجارية  لا يوجد به نص يدرج العقارات ضمن القانون بما يسمح للخبراء المثمنين بتثمين العقارات  بشكل قانونى ، إلا أنه منذ ما يزيد علي النصف قرن قام خلالها الخبراء المثمنون بمزاولة مهنة التثمين والتقييم لجميع البيوع التجارية سواء كانت منقولات تحف وانتكيات بما فيها العقارات والأراضى.

هذا وبصدور قانون التمويل العقارى رقم 48 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية استحدث بعض الوظائف والتى منها وظيفة خبير التقييم والوكيل العقارى ووسيط التمويل العقارى، وفى هذا التشريع فصل بين عملية التقييم وبين إجراءات البيع بالمزاد العلنى، واقتصر التثمين العقارى على مجال التمويل العقارى فقط سواء شراء أو بناء أو بيع أو ترميم أو تحسين الوحدات السكنية.

وقد أشار قانون التمويل العقارى رقم (148) لسنة2001 وتعديلاته  فى بعض مواده إلى دور المثمن العقاري، وإلى أن الجهة الإدارية    ( الهيئة العامة المختصة بشئون التمويل العقارى  وتتبع وزير الاقتصاد والتجارة الخارجية) تعد جدولًا للمثمنين المصرح لهم بممارسة التثمين العقاري.

وقد تناولت اللائحة التنفيذية للقانون الشروط التى يجب أن تتوافر للقيد لدى الهيئة (الهيئة العامة المختصة بشئون التمويل العقارى) بجداول خبراء التقييم أو الوكلاء العقاريين أو وسطاء التمويل العقارى ، وبينت حقوق والتزامات كل من هذه الفئات ، كما تطرقت إلى قيام الهيئة المذكورة بتقدير أتعاب خبراء التقييم ، كما نصت على أن أجر الوسيط يتم تحديده بالاتفاق مع الممول على ألا يتجاوز 2.5% من قيمة التمويل.

و بعد صدور قانون التمويل العقارى سالف الذكر أقتصر عمل “الخبير المثمن” الذى ينظم أحكامه القانون رقم “100” لسنة 1957على المزاد علي العمل بصالات التحف والانتكيات دون تقييم أو تثمين العقارات أو الأراضي أو الآلات التي تكون تابعة لشركات قطاع عام أو خاص أو بنوك وهيئات.

(ء)- قانون نظام العاملين بالدولة رقم (47) لسنة 1978 وتعديلاته (حالياً قانون الخدمة المدنية رقم (81) لسنة 2016):

قد يكون الخبير المثمن من موظفي الحكومة، مثل أعضاء هيئة النظر في المحاكم، وأعضاء لجان التثمين في نزع الملكية للمنفعة العامة، وغيرهم، فهنا يخضعون لقانون الخدمة المدنية رقم (81) لسنة 2016 فيما يتعلق بحقوق وواجبات العمل ورواتبهم التى يتقاضونها عن أعمال التثمين باعتبارهم موظفو دولة…

ثالثاً- استعانة الجهات الحكومية بالخبراء المثمنين فى تنفيذ عمليات البيوع:

طلبت أحدى الجهات(صندوق العاملين بقطاع الأعمال العام والخاص) رأى إدارة الفتوى بشأن مدى جواز  الاستعانة بمكاتب الخبراء المثمنين عند إجراء البيوع الجبرية ، حيث رأت الجهة أن الهيئة العامة للخدمات الحكومية قد وضعت عدة شروط على صندوق العاملين بقطاع الأعمال العام والخاص، لإسناد عمليه البيوع الجبرية لها، أهمها أن يقوم الصندوق بقبول خصم 10% من حصيلة البيع كمصاريف إدارية نظير التصنيف والتنظير والنشر والإعلان والبيع، وأن يتم البيع وفقا لإجراءات قانون المناقصات والمزايدات، وتضيف الجهة إلى ما تقدم إن إسناد عمليات البيع الجبرى إلى أحد مكاتب الخبراء المثمنين لن يحمل الصندوق أياً من الأعباء التى أقرتها الهيئة، فطلبت رأى الفتوى والتشريع لمعرفة جواز الاستعانة بتلك المكاتب من عدمه….

وقد انتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بمجلس الدولة إلى جواز قيام الجهات الإدارية بما فيها صندوق العاملين فى القطاع العام والخاص بالاستعانة بمكاتب الخبراء المثمنيين عند إجراء البيوع الجبرية، الحجز على أموال المديونيين لهم، التى تتم لصالحهم، وقد أسست  الجمعية فتواها إلى أهم ما يلى:1)إن الهيئة العامة للخدمات الحكومية تقوم بعملية تخطيط ومتابعة لعمليات الشراء والبيع للجهاز الإدارى للدولة والهيئات العامة وبما لا يتعارض مع القوانين الخاصة المنظمة لتلك العمليات، و أن مباشرة هذا الاختصاص العام للهيئة لا يجوز أن يتعدى نطاق التخطيط والمتابعة المشار إليه، بل يتعين حتى يشمل الهيئات العامة أن يكون هناك قرار من وزير المالية بالاتفاق مع الوزير المختص، وهو ما يستخلص منه أن الاختصاص المعقود للهيئة فى هذا الشأن محدد فى موضوعه وفى نطاق سريانه، وأنه فى حد ذاته غير مانع للجهات الإدارية من أن تلجأ إلى إجراء البيوع الجبرية بنفسها أو عن طريق غيرها من الجهات المتخصصة طالما اتبعت السبيل المقرر قانوناً فى هذا الشأن.

2)أن قرار إنشاء الهيئة ( الهيئة العامة للخدمات الحكومية ) أكد على هذا المعنى عندما أجاز صراحة للهيئات فى المادة “3” منه أن تتعاقد وأن تجرى جميع التصرفات والأعمال التى من شأنها تحقيق الغرض الذى أنشئت من أجله، وأن تسند تنفيذ أعمال محددة إلى جهات أخرى كالبنوك العقارية والشركات المتخصصة والهيئات العامة والمؤسسات العامة، دون أن يضع قيداً عليها فى هذا الشأن، ومن ثم فإن صندوق العاملين فى القطاع العام والخاص غير مغلول اليد عن اختيار طريقة إجراء البيع لممتلكات مدنية بالطريقة التى يراها محققة لصالحه.

 

وأضافت الفتوى أن قرار إنشاء هيئة الخدمات أجاز صراحة للجهات الحكومية التعاقد والبيع والشراء لتحقيق مصالحها، مما يسمح لها بإسناد تنفيذ أعمال محددة إلى جهات أخرى كالبنوك العقارية والشركات المتخصصة، وكذلك يسمح بالاستعانة بمكاتب الخبراء المثمنين لإجراء عمليات البيع الإجبارية(المصدر: جريدة الشروق –تاريخ 16/12/2010)..

 

رابعاً-المعاملة الضريبية للأعمال التى يزاولها “الخبير المثمن” فى ظل قانون ضريبة الدخل رقم (91) لسنة 2005 وتعديلاته؟

بخلاف الخبراء المثمنين من موظفى الحكومة مثل أعضاء هيئة النظر في المحاكم، وأعضاء لجان التثمين في نزع الملكية للمنفعة العامة الذين تخضع مرتباتهم لأحكام المادتين (9) ،(11) من قانون ضريبة الدخل رقم (91) لسنة 2005 وتعديلاته حسب مصدر الإيراد،يثار التساؤل عن نوع الضريبة التى تتعلق بالأعمال التى يزاولها الخبير المثمن فيما يتقاضاه  من أتعاب وعمولات ؟  فى هذا الصدد ينبغى التفرقة بين الحالات التالية:

الحالة الأولى:إذا أقتصر عمل “الخبير المثمن”على تثمين الأشياء المعروضة للبيع بالمزايدة وتولى الإجراءات الخاصة بها دون المضاربة  على العمل والمواد الأولية التى تلزم لإقامة معارض المزاد وإجراءاته، أصبحت المهنة هنا من قبيل المهن المنصوص عليها بقرار وزير المالية رقم (531) لسنة 2005 الصادر بشأن تحديد المهن غير التجارية، ومن ثم جميع ما يتقاضاه الخبير المثمن من أتعاب أو عمولات وغيرها من مبالغ يخضع لضريبة المهن الغير تجارية تطبيقاً لأحكام المادة رقم (32) من قانون ضريبة الدخل رقم (91) لسنة 2005 وتعديلاته…              

وبناءً على ما تقدم فإن ما يتقاضاه الخبير المثمن من مبالغ نقدية من جهات الالتزام المنصوص عليها بالمادة (59) من قانون ضريبة الدخل يخضع لنظام الخصم تحت حساب الضريبة على إيرادات المهن غير التجارية بنسبة 5%عن كل مبلغ يزيد عن مائة جنيه طبقاً لنص المادة رقم (70) من ذات القانون، حتى ولو كان المبلغ المدفوع له فى شكل عمولة ذلك لأن الخصم من المنبع تحت حساب الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية على العمولة تشترط فيه المادة (59)من القانون أن يكون الشخص المتعامل مع جهة الالتزام من أشخاص القطاع الخاص الخاضعين للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية …

الحالة الثانية: إذا اتبع الخبير المثمن الأساليب التى تراعى فى سير المشروعات والتى تقضى بأن يضارب على العمل أو على المواد الأولية التى تلزم الحاجة إليها عند أعداد المعارض لغرض إقامة المزاد وإجراءاته أو التى تتعلق بإنشاء شركة تزاول أعمال التسويق العقارى للعقارات المملوكة للغير مقابل عمولة أصبح العمل الذي يقوم به الخبير من قبيل الأعمال التجارية، وفى هذه الحالة يكتسب الخبير صفة التاجر ولا يكون مجرد مهنى يقتصر على استغلال مواهبه الشخصية فقط، ومن ثم يعتبر  الخبير فى هذه الحالة من قبيل أشخاص القطاع الخاص الخاضعين للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية طبقاً لأحكام المادة رقم (19) من قانون ضريبة الدخل.

وفى هذه الحالة تخضع  (العمولات) التي يتقاضاها الخبير المثمن نتيجة تسويق العقارات لصالح الغير من خلال شركة التسويق المملوكة له لإجراءات الخصم من المنبع تحت حساب الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية على العمولة بنسبة بواقع 5% طالما تم الصرف عن طريق خزينة جهة الالتزام .

الحالة الثالثة: إذا حدث وقام الخبير المثمن بجانب عمله المهنى المتمثل فى تثمين الأشياء المعروضة  للبيع بالمزايدة وحصل على ربح نتيجة مباشرته نشاطاً تجارياً ، فإن الخبير فى هذه الحالة يخضع لضريبة واحدة عن كل هذه الإيرادات ، ولكن يحكم كل إيراد من هذه الإيرادات أحكاماً تتعلق به،فإنه فى هذه الحالة يخضع للأحكام الخاصة بإيرادات المهن غير التجارية عن نشاطه المهنى المتمثل فى نشاط خبرة التثمين ، ويخضع للأحكام الخاصة بإيرادات النشاط التجارى والصناعى عن نشاطه التجارى، على أن يراعى فصل إيراداته المهنية عن إيراداته ومصروفاته التجارية لتحديد ناتج كل منهما على حدة.

خامساً-المعاملة الضريبية للأعمال التى يزاولها “الخبير المثمن” فى ظل قانون الضريبة على القيمة المضافة رقم (67) لسنة 2016:

سبق الإشارة من قبل عند تحديد المعاملة الضريبية للخبير المثمن فى ظل قانون ضريبة الدخل رقم (91) لسنة 2005 وتعديلاته أنه ينبغى التفرقة بين  العمل المهنى للخبير المثمن المتمثل فى تثمين العقارات أو الوساطة فى بيع العقارات أو السيارات وغيرها ، وبين قيامه بأعمال التسويق العقارى  لصالح الغير فى مقابل عمولة من خلال قيامه بإنشاء كيان قانونى يتولى هذه الأعمال، وفى هذه الحالة يعتبر العمل الذى يقوم به من قبيل الأعمال التجارية وليس المهنى ، لأن هناك مضاربة على العمل والمواد الأولية اللأزمة لإنشاء هذا الكيان الذى يزاول فيه أعمال الوساطة…وسنتناول المعاملة الضريبية لكل حالة فى ظل قانون الضريبة على القيمة المضافة على النحو التالى.                                      أولاً- المعاملة الضريبية للعمل المهنى للخبير المثمن: تندرج مهنة “الخبير المثمن” ضمن بند “الخدمات المهنية والاستشارية” الواردة ضمن قائمة سلع وخدمات الجدول(القسم أولاً- البند رقم” 12″ )وذلك باعتبار إنها تندرج ضمن المهن غير التجارية المنصوص عليها بقرار وزير المالية رقم (531) لسنة 2005 ، ويقصد بالخدمات المھنية والاستشارية الخدمات ذات الطبيعة غيرالتجارية أوالصناعية التي يؤديھا الشخص الطبيعى أو الإعتبارى بصفة مستقلة ويكون العنصر الأساسى فيھاھوالعمل.

 وفيما يلى المعاملة الضريبية لمهنة “الخبير المثمن” كونها خدمة واردة ضمن السلع والخدمات الخاضعة لضريبة الجدول :

1) تخضع مهنة” الخبير المثمن”لضريبة الجدول بفئة 10% من قيمة العمولة.

2) تخضع المهنة لضريبة الجدول مرة واحدة ولا تخضع للسعر العام الوارد بالمادة رقم (3)من القانون(حالياً 14%)..

3) الخبير المثمن ملزم طبقاً لنص  المادة رقم (41) من قانون الضريبة على القيمة المضافة بتسجيل نفسه لدى المصلحة مهما كان حجم معاملاته، باعتباره من الجهات المكلفة بصفة إلزامية بالتسجيل لدى المصلحة وهو ما يطلق عليه “التسجيل الاجبارى” وهم كل منتج أو مؤدى أو مستورد لسلعة أو لخدمة منصوص عليها فى الجدول المرافق لهذا القانون…

4) الواقعة المنشئة للضريبة على خدمة “الخبير المثمن” الواردة بالبند أولاً “سلع وخدمات تخضع لضريبة الجدول فقط” – مسلسل رقم 12 من الجدول المرافق للقانون- هى أداء مقابل الخدمة طبقاً للأساس النقدى…..

وعن المبالغ المستلمة من متلقى الخدمة تحت أى مسمى سواء كانت دفعات مقدمة  أو غيرها  فتخضع للضريبة طالما كانت بمناسبة أداء الخدمة وفقاً لما ورد بالمادة رقم (10/2أ) …

5) تكون القيمة الواجب الإقرار عنها والتى تتخذ أساساً لربط الضريبة بالنسبة

للخدمة التى يؤديها الخبير المثمن هى القيمة المدفوعة فعلاً أو الواجب دفعها

بأية صورة من صور أداء الثمن…                                                                                

6)لا يحق للخبير المثمن خصم الضريبة السابق سدادها على مدخلات هذه الخدمة من سلع أو خدمات من الضريبة المستحقة على قيمة عمولته.7)وعاء الخدمه هو قيمة العمولة.

8) يتحمل عبء الضريبة على القيمة المضافة عن الخدمة المؤداة بمعرفة الخبير المثمن المستفيد من الخدمة (متلقى الخدمة).

9) يلتزم الخبير المثمن بتقديم إقرار ضريبة الجدول  خلال الشهرين التاليين لانتهاء فترة المحاسبة عدا إقرار شهر إبريل يقدم فى 15 يونيو من كل عام، على النحو المتبع بإقرار ضريبة القيمة المضافة، كما يلتزم المسجل أيضاً فى ضريبة الجدول بتقديم ھذا الإقرار ولو لم يكن قد أدى خدمات خاضعة خلال الفترة الضريبية . 

مثال تطبيقى:تعاقد مكتب خبراء مثمنين مع إحدى الجهات الحكومية على تولى إجراءات المزادات الخاصة بهذه الجهة “بيع كهنة وعقارات وأراضى” ، على أن يتم توزيع العمولة التى يتم تحصيلها من المتزايدين كعمولة دلالة  والبالغ نسبتها 5% على النحو التالى:4% لصالح الجهة الحكومية.1% لصالح مكتب الخبير المثمن.وقد بلغت قيمة مزادات بيع الكهنة من المخلفات والسيارات وخلافه مبلغ 750ألف جنيه.فى ضوء بيانات هذا المثال يقوم الخبير المثمن  بحساب إجمالى المبالغ التى يحصل عليها من الجهة الحكومية على النحو التالى:

عمولة مكتب التثمين = 750ألف جنيه× 1%=7500ج.

+ضريبة القيمة المضافة(10%)                 =750ج.

إجمالى المبلغ                                      8250ج

ويلتزم الخبير المثمن بتوريد الضريبة المستحقة إلى مصلحة الضرائب فى المواعيد القانونية.

ثانياً- المعاملة الضريبية للعمل التجارى للخبير المثمن:

فى حال قيام الخبير المثمن بإنشاء كيان قانونى(راجع البطاقة الضريبية فى هذا الشأن)متمثل فى منشأة تزاول أعمال الوساطة لصالح الغير فى مقابل عمولة ، ففى هذه الحالة تتحدد المعاملة الضريبية على النحو التالى:

1) تلتزم المنشأة بالتسجيل لدى المصلحة إذا ما بلغت عمولتها حد التسجيل المقرر قانوناً لمؤدى الخدمات الخاضعة للضريبة (500ألف أو أكثر).

2) تخضع خدمات الوساطة التى تؤديها هذه المنشأة لضريبة القيمة المضافة بمعدل 14% حالياً.

3) يحق للمنشأة خصم الضريبة السابق سدادها على مدخلات هذه الخدمة من سلع أو خدمات من الضريبة المستحقة على قيمة عمولتها.

4) أعتبر المشرع أن قيام المنشأة بإصدار الفاتورة أو بتأدية الخدمة أو أداء مقابل الخدمة سواء كان كله أو بعضه أو بالآجل أو غير ذلك من أشكال أداء الثمن وفقاً لشروط الدفع المختلفة أيهما أسبق واقعة منشئة للضريبة.

وفى حالة تحقق أى حالة من حالات السابقة أيهما أسبق ، يتعين على المنشأة الإقرار عنها فى ذات الإقرار الشهرى الذى صدرت خلاله الفاتورة أو تسليم السلعة أو أداء الخدمة أو تحصيل ثمن السلعة أو الخدمة أو جزء من هذا الثمن….

وتظل باقى الأحكام الواردة بشأن المعاملة الضريبية للعمل المهنى كما هى بشأن العمل التجارى.

مثال تطبيقى:تعاقدت إحدى الجهات التى تمتلك وحدات سكنية مع إحدى المنشات المشتغلة بأعمال الوساطة لبيع عدد من الوحدات السكنية بسعر يبلغ 600ألف جنيه للوحدة مقابل عمولة قدرها 5% ، وقد بلغ عدد الوحدات المباعة بمعرفة المنشأة الوسيطة 5 وحدات خلال شهر يوليو 2017.

تمهيد للحل:تعفى من ضريبة القيمة المضافة عمليات بيع وتأجير الأراضى الفضاء والأراضى الزراعية والمبانى والوحدات السكنية وغير السكنية(بند رقم “28” من قائمة السلع والخدمات المعفاة من الضريبة على القيمة المضافة)، أما خدمات الوساطة فتخضع قيمتها للضريبة على القيمة المضافة،لأن قائمة الاعفاءات سالفة الذكر لم تنص على اعفاء عمولة السلع أو الخدمات المعفاة.

فى ضوء بيانات هذا المثال تقوم المنشأة  بحساب إجمالى المبالغ التى تحصل عليها من الجهة على النحو التالى:

عمولة البيع= 5وحدات× 600ألف جنيه×5%      =150ألف جنيه.

+ ضريبة القيمة المضافة(14%)=150ألف×14%=21ألف جنيه.

إجمالى المبلغ                                           =171ألف جنيه.

وتلتزم المنشأة الوسيطة بتوريد الضريبة المستحقة إلى مصلحة الضرائب فى المواعيد القانونية.

*****************

تم بحمد الله وتوفيقه،،،،،

المصادر:

–  القانون رقم 100 لسنة 1957 فى شأن البيوع التجارية.

– قانون التجارة المصرى رقم (17) لسنة 1999 وتعديلاته.

– قانون التمويل العقارى رقم (148) لسنة 2001 وتعديلاته.

– قانون ضريبة الدخل رقم (91) لسنة 2005 وتعديلاته.

– قانون الضريبة على القيمة المضافة رقم (67) لسنة 2016.

– الضريبة على القيمة المضافة (تأصيل علمى وعملى) للدكتور/ سعيد عبد المنعم، الطبعة الأولى.

– قانون الضريبة على الدخل بين التشريع والتطبيق للأستاذ/ نصر أبو العباس ، الأستاذ/ محمد أبو السعود، الأستاذ/ محمد عادل معتوق.

– علم نفس تيوب_بحث في حقوق وواجبات الخبير العقاري.

–  بحث في التثمين العقاري للدكتور/ أحمد عبد العزيز العميرة، مجلة القضائية –العدد الثالث- محرم 1433 هـ.

لا تنسونا من صالح الدعاء،،،،،

                                         محاسب/ طارق محمد عرفة

                                   مدير عام بالجهاز المركزى للمحاسبات