تعرف على معيار المحاسبة المصري رقم ( 34 ) المعدل 2015 – الاستثمار العقاري – تعريفات
5- تستخدم المصطلحات التالية فى هذا المعيار بالمعنى المذكور قرين كل منها:
القيمة الدفترية: هى القيمة التى يظهر بها الأصل فى قائمة المركز المالى.
التكلفة:هى مبلغ النقدية أو ما فى حكمها المدفوعة أو القيمة العادلة لمدفوعات أخرى قدمت من أجل الحصول على الأصل من أجل إقتنائه أو إنشائه أو القيمة التى تنسب لهذا الاصل عند الاعتراف الاولى طبقاً للشروط المحددة لمعيار آخر من معايير المحاسبة المصرية، على سبيل المثال معيار المحاسبة المصرى رقم (39) المدفوعات المبنية على أسهم.
القيمة العادلة : هى السعر الذى يتم استلامه من بيع أصل أو دفعه لنقل التزام في معاملة منظمة بين المشاركين في السوق في تاريخ القياس.
الاستثمارات العقارية: هى عقارات ( أراضى أو مبانى – أو جزء من مبنى – أو كليهما ) محتفظ بها من المالك لتحقيق إيجار أو إرتفاع فى قيمتها أو كلـيهما و ليـست :
(أ) للاستخدام فى الانتاج أو توريد البضائع أو الخدمات أو للأغراض الادارية
أو (ب) للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة .
العقارات المشغولة بمعرفة المالك: هى عقارات محتفظ بها من المالك للاستخدام فى الإنتاج أو توريد البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية.
6- ملغاة .
7- يحتفظ بالاستثمارات العقارية لتحقيق إما إيجاراً أو إرتفاعاً فى قيمتها أو كليهما، ولهذا فإن الاستثمارات العقارية تولد تدفقات نقدية مستقلة بدرجة كبيرة عن الأصول الأخرى للمنشأة مما يميز الاستثمارات العقارية عن العقارات التى يشغلها المالك، و إما إنتاج أو توريد السلع أو الخدمات ( أو استخدام العقار للأغراض الإدارية) فإنه يحقق تدفقات نقدية لا ترجع فقط للعقار و لكن أيضاً للأصول الأخرى المستخدمة فى الإنتاج أو مراحل التوريد ، و يطبق معيار المحاسبة المصرى رقم (10) الخاص بالأصول الثابتة على الأصول التى يشغلها المالك .
8- ومن أمثلة الاستثمارات العقارية ما يلى :
(أ) الأرض المحتفظ بها بهدف تحقيق إرتفاع فى قيمتها على المدى البعيد و ليس بغرض البيع فى المدى القريب ضمن النشاط المعتاد للمنشأة.
(ب) الأرض المحتفظ بها لغرض مستقبلى غير محدد فى الوقت الحاضر . (تعتبر الأرض محتفظ بها بقصد زيادة قيمتها إذا لم تكن المنشأة قد قررت أنها سوف تستخدم الأرض إما على هيئة عقارات مشغولة بمعرفة المالك و إما لغرض البيع فى المدى القريب ضمن النشاط المعتاد للمنشأة).
(ج) مبنى تملكه المنشأة و يتم تأجيره بموجب عقد إيجار تشغيلى واحد أو أكثر .
(د) مبنى خال و لكنه محتفظ به كى يؤجر بموجب عقد إيجار تشغيلى واحد أو أكثر .
(هـ) عقار تم أنشاؤه أو تحسينه من أجل أستخدامه كأستثمار عقارى فى المستقبل.
9- فيما يلى أمثلة لبنود لاتعتبر استثمارات عقارية و من ثم تقع خارج نطاق هذا المعيار :
(أ) عقارات محتفظ بها لغرض البيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة أو ضمن عملية الإنشاء والتطوير ، (راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (2)). على سبيل المثال ، عقارات مقتناة فقط بغرض التصرف اللاحق فيها فى المستقبل القريب أو لتطويرها و إعادة بيعها .
(ب) عقارات تنشأ أو تطور نيابة عن الغير ( راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (8)).
(ج) العقارات المشغولة بمعرفة المالك ، راجع معيار المحاسبة المصرى رقم (10)، متضمنة (ضمن بنود أخرى) العقارات المحتفظ بها للتطوير فى المستقبل والاستخدام اللاحق كعقار يشغله المالك أو العقارات التى يشغلها العاملون ( سواء كانوا يدفعون أو لا يدفعون إيجاراً بأسعار السوق) أو العقارات التى يشغلها مالكها فى انتظار التصرف فيها .
(د) ملغاة.
(هـ) العقارات التى يتم تأجيرها للغير إيجاراً تمويلياً.
10- تتضمن بعض العقارات جزءاً يحتفظ به لتحصيل إيجار أو بقصد ارتفاع فى قيمته و جزء آخر يحتفظ به لاستخدامه فى إنتاج البضائع و توريد السلع و الخدمات أو لأغراض إدارية، فإذا أمكن بيع هذه الأجزاء منفصلة ( أو تأجيرها منفصلة) ، تحاسب المنشأة عن هذه الأجزاء بشكل منفصل وفى حالة عدم إمكانية بيع هذه الأجزاء منفصلة عندئذ فإن العقار يعد استثماراً عقارياً فقط إذا كان هناك جزءاً غير هام منه يحتفظ به لاستخدامه فى إنتاج أو توريد السلع و الخدمات أو لأغراض إدارية .
11- وفى بعض الأحوال تقدم المنشأة خدمات إضافية لساكنى أحد عقاراتها، و فى مثل هذه الأحوال تعامل المنشأة هذا العقار كاستثمار عقارى إذا كانت هذه الخدمات عنصراً غير هام نسبياً من الاتفاق بصفة عامة . ومثال على ذلك عندما يوفر مالك مبنً إدارى خدمات الأمن و الصيانة للمستأجرين الذين يشغلون المبنى.
12- وفى أحيان أخرى تكون الخدمات المقدمة عنصراً أكثر أهمية . فعلى سبيل المثال إذا امتلكت منشأة فندقاً و أدارته فإن الخدمات التى تقدم للنزلاء تعد عنصراً هاماً من الاتفاق العام . وعلى هذا فإن الفندق الذى يديره المالك يعد عقاراً مشغولاً بمعرفة المالك أكثر من كونه استثماراً عقارياً .
13- قد يكون من الصعب تحديد مدى أهمية الخدمات الإضافية للدرجة التى تجعل العقار غير مؤهل ليكون استثماراً عقارياً . على سبيل المثال فإن مالك الفندق قد ينقل أو يفوض بعض المسئوليات أحياناً للغير بموجب عقد إدارة ، وشروط عقود الإدارة هذه تتباين و تختلف بصورة واسعة ، فيمكن للمالك تفويض الغير للقيام ببعض الأعمال اليومية مع الاحتفاظ بمسئولياته عن التدفقات النقدية الناشئة عن تشغيل الفندق .
14- يحتاج الأمر إلى الحكم و التقدير لتحديد ما إذا كان العقار يعد استثماراً عقارياً. وتضع المنشأة مقاييس وقواعد تمكنها من الوصول إلى هذا التقدير بأسلوب يتسم بالثبات و الانتظام طبقاً لتعريف الاستثمار العقارى و مع الاسترشاد بالفقرات من “7” إلى رقم “13”، و تتطلب الفقرة “75 (ج)” من المنشأة أن تفصح عن الشروط التى سارت عليها عندما يصعب تصنيف العقار.
15- فى بعض الأحيان تمتلك المنشأة أصلا تؤجره للشركة الأم أو لشركة شقيقة حيث تقوم هذه الشركة أو تلك بشغله ولايعد هذا العقار استثماراً عقارياً فى القوائم المالية المجمعة التى تشمل الشركتين ، وذلك لأن العقار مشغول من مالكه من وجهة نظر المجموعة ككل. ومع ذلك من وجهة نظر المنشأة الفردية التى تملكه يعد هذا العقار استثماراً عقارياً إذا اتفق مع التعريف الوارد فى الفقرة “5” وعلى هذا فإن المؤجر يعامل هذا العقار كاستثمار عقارى فى القوائم المالية الخاصة به .
